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《养老服务设施用地指导意见》解读 2014-05-05 16:15:00????来源：?中国国土资源报????作者：廖永林 何凤山 雷爱先 黄 清 为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号），国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》（以下简称“《意见》”），在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服务业发展。 用地范围 商业性设施和商品住宅用地不得纳入其中 从前期调研掌握的情况看，各地对养老用地的界定不够统一，不少地区将其与养老产业用地混为一谈。既有将老年酒店、宾馆、老年会所、商业、俱乐部等商业性设施占地列入养老用地的，也有将老年人旅游休闲度假服务区用地列入的，还有将部分老年人居住的商品住宅用地也视为养老用地的。 因此，有必要规范引导养老服务设施用地适用范围，不能将其随意扩大化，老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施和商品性住宅用地纳入其中是不合适的，只有与老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用的土地，方可确定为养老服务设施用地。 土地用途和最高年期 养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年 《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）中没有“养老服务设施用地”名称，只在一级类“公共管理与公共服务用地”下有“医卫慈善用地”和“公共设施用地”二级类；国土资源部发布的《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定，非营利性社会福利设施用地中包括老年人社会福利设施用地，与养老服务设施用地有关。 经充分论证，《意见》明确：规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限最高按50年确定。在办理供地手续和土地登记时，养老服务设施用地的土地用途应确定为医卫慈善用地。 土地供应方式 根据营利性与否以不同方式供地，鼓励租赁供地 依据营利性、非营利性的性质差异，养老服务设施用地可分别采取租赁、出让等有偿方式和划拨方式供地。经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地。营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地。为降低营利性养老服务机构建设成本，各地可制定养老服务设施用地出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，鼓励以租赁方式供地。 以招标、拍卖或挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级等作为出让条件。 社区配建 新建城区和居住（小）区按规定配建，可分宗的应先分割再供地 国发〔2013〕35号文件明确要求，凡新建城区和新建居住（小）区，要按标准要求配建养老服务设施。《住房城乡建设部等部门关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》（建标〔2014〕23号）中对新建城区和居住（小）区配建养老服务设施的人均用地标准及国土资源主管部门监管职责作了进一步明确。 为此，《意见》对新建城区和居住（小）区按规定配建养老服务设施作了专门规定，要求其在土地供应时按规定配建养老服务设施，依据规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同的宗地，再按宗地供应；不能分宗的，应当明确养老服务设施用地、社区其他用途土地的面积比例和供应方式。 用地规模控制 原则上不超3公顷，集中配建医卫设施的限定5公顷以下 在《意见》制定过程中，国土资源部利用土地市场监测监管系统对全国31个省（区、市）涉及的养老用地供应情况进行了摸底梳理。分析结果显示：2007年至2013年底，全国涉及养老的土地供应中，八成多在5公顷以下，3/4以上在3公顷以下。5公顷以上的养老用地多涉及养老示范区（基地）、养老公寓、（国际、高档）养老社区（中心）、生态疗养、休闲旅游度假养老项目、养老中心、养生养老（商住、住宅）等房地产开发或养老产业方面内容。 基于摸底和分析的结果，为防范以养老用地为名变相“圈地”、“囤地”，或改变土地用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发，《意见》规定，新建养老服务设施用地，依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下；有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。 用地监管 不得分割转让、转租，改作住宅或商业开发的将被收回 国发〔2013〕35号文件明确要求，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。在养老服务设施用地供应和利用环节，加强监管是关键。为了使土地支持政策落到实处，防范随意改