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房建一班工程建设法规之案例分析 第一组 : 案例：某房地商与某乡镇政府协商，签订一份联合公司的协议书，约定:由乡里提供乡里集体土地，由开发商开发公司出资，联合搞开发经营。建60幢别墅作为度假村，吸引城市客源，利润可观，双方联营年限50年，开发公司每年定期向乡里支付固定的利润和管理费。 地产商的非法行为 （1）违法使用土地，有关法律规定如下“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用转用审批手续”“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得”显然，房产商没有先由国家将集体土地征为国有土地后，以出让等有偿方式取得土地使用权而直接使用土地。 （2）未交付土地使用权出让金。按规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，得缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，方可使用土地” 2.乡政府的违法行为 （1）签约主体不合格。按规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村内集体经济组织经营和管理。”据此，乡政府无权使用。 （2）非法转让集体所有土地使用权用于非农业建设。按规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设。” （3）越权非法批地。按规定：“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应依法向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出用地申请，经审查，报本级人民政府批准。” 处罚：按规定：“非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用土地改为建设用地的，限期拆除，恢复土地原貌。” 按规定：“无权批准征收,使用的单位或个人非法批准占用土地的，越权批准权限非法批准占用土地的，不按土地利用总规划确定的用途批准土地的，对批准文件无效的土地直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 第二组 房建1班 案例：张某住某市区。2008年，张某未经城市规划部门的批准，擅自在自己居住的楼房东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。该市城市管理监察大队在检查中发现后，认为张某的行为违反了《中华人民共和国城市规划法》的有关规定，遂依法通知其限期改正，自行拆除。在规定期限内，张某未予改正。城管大队又依法对其作出了责令限期拆除决定。张某不服，向人民法院提起行政诉讼，认为其所搭建的简易房屋虽系违法建筑，但其周围还有其他的违法建筑，被告不应仅对其违法建设行为查处，故诉请法院撤消被告所作的决定。 案情分析：本案的焦点：人民法院是否支持张某提出的诉讼请求。根据《规划法》第三十七、三十八、四十条规定。张某所建的简易房屋，即使是临时建设，也应依法办理临时建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。而张某无任何批准手续就建简易房屋的行为显然属于严重的违法建设的行为。 该市城管大队系经国家和该市有关部门批准依法成立的综合性行政执法机关，其有权依据城市规划管理的法律、法规的规定，对辖区内的违法建设进行查处，并责令其改正或予以行政处罚。 张某提出的，关于城管大队需对他人的违法建设行为作出处理的要求，与张某的违法建设行为无关，并以此作为城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。 案件处理：本案事实清楚，适用法律、法规正确，处理程序合法，法院不支持张某的诉讼请求。 第三组： 案例]露台变住房违建终拆除 　北京朝阳区北苑地区有一座临街的商住两用楼盘，大楼的第15层探出来个40余平方米的露台。因为它，上下楼的邻居曾经反目成仇，对簿公堂。当年办理此案的是著名消费维权律师邱宝昌，对他来讲，这件案子标的不算最高、影响不算广泛，但对理解和运用法律精神却很有积极意义。 　　邱宝昌的委托人刘先生做石油进出口生意，选择了这栋楼的16层一套200余平方米的房屋准备做公司办公场所。楼下的住户谢女士比刘先生早1个月住了进来，房子用来开了一家通讯公司。布局合理户型规整，窗户临街视野开阔，看房的时候，刘先生对16层的这套房屋十分满意，随后签订了房屋买卖合同。与此同时，楼下的谢女士开始装修自己的房子，为了增加屋内的使用面积，谢女士将30余平方米的露台搭建改造成了一间房屋使用，房顶距离刘先生窗沿只有20厘米高，刘先生家的外墙成了谢女士私搭建筑的内墙。 自从谢女士的“自建房”盖起来后，刘先生就一刻没有安生过:空调室外机没地儿装了；从窗户看出去视线也被挡了；下雨天雨点打在铁皮屋顶上发出令人心烦的噪音，雨水飞溅让刘先生根本不敢开窗户；赶上刮风下雪，尘土树叶积雪垃圾全落在屋顶上，“摆”在刘先生窗前。更为严重的是，在谢女士家装修时，民工踩着屋顶轻而易举地就从破窗而入进了刘先生家，在里面随意使用刘先生家的水电。因为考虑到种种安全隐