土地增值税清算报税务机关报告.docVIP

XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目” 项目土地增值税清算报告 XX地方税务局： 我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算，现将相关清算情况说明如下： 一、企业的基本情况 企业名称：xxxxxxxx房地产开发公司 企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月 注册地：xxxx省xx市 法定代表人：xxxxx 注册资本：xx万元人民币 企业类型：xx企业 经营范围：xxxxxxxxxx。 二、房地产开发项目概况 我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx，面积为约xxxxxx平方米土地开发权，支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx，土地面积xxxx平方米，并入xxxx地统一规划，支付出让金xxxxxx万元。规划开发项目名称为xxxxxx项目，一次性开发，规划开发的房产项目有住宅、车位及车库。 “xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设，并先后取得预售许可证开盘销售，分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为：xxxxxx平方米，经xxxxxxx交易咨询有限公司测量，实际完成建筑面积为：xxxxx平方米，其中不可售建筑面积为：xxxx平方米，可售建筑面积为：xxxxxx平方米（普通住宅xxxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米）。该项目截止xxx年x月x日止已销售建筑面积xxxxxx平方米，其中普通住宅xxxx 平方米；非普通住宅xxxxx平方米；其他房产（车位及车库）xxxxx平方米，占总可售建筑面积的xxx%，总计实现销售收入xxxxx元，其中普通住宅xxxx元；非普通住宅xxxxx 元；其他房产（车库及车位）xxxxx元。已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发（2009）91号]第九条规定清算条件。普通住宅的确定根据（川地税函〔2005〕399号）文件认定。 三、清算情况说明 （一）“xxxx项目”房地产项目销售收入 本次清算采用销控表核对账簿金额加调整项目计算总收入,即截止清算日xxxxx年x月xx日,账面确认销售收入应为xxxxx元未分明细核算。按销控表分明细划分普通住宅销售收入xxxxxxx元,非普通住宅销售收入 xxxxxxx 元,车库销售收入xxxxxxx元,共计xxxxxxx元,与账面差异xxxxxx元,因为以前结转的收入中有按预测绘面计收入来结转的，所以认定为账面结转差异，应以销控表上的每户实际收入为准。 （二）扣除项目 截止xxxxx年xxx月xx日，我公司开发成本帐列“xxxxx项目x至x期”开发项目土地成本及房地产开发成本总金额为:xxxxxxx 元，其中取得土地使用权支付的金额为xxxxxxxx元；拆迁补偿支出为 xxxxxxxxx元，前期工程费用xxxxxxx元；建筑安装工程费用xxxxxxxx元；公共配套费用xxxxxxxx元, 开发间接费用xxxxxxxxx 元。 经清算确认金额为： 1、取得土地使用权支付的金额 支付取得土地使用权及相关税费共计xxxxxxxx元，未开发部分调减额xxxxxxxxx元,,审核确认金额为xxxxx元； 2、房地产开发成本 ①拆迁补偿支出xxxxxx元, 预计拆迁补偿费调减额xxxxxxxx元，及未开发部分调减额xxxxxxx元,审核确认金额为xxxxxxx元； ②前期工程费用xxxxx元,调减额xxxxxx元；调减原因：无合规票据入账及不应该进成本的费用调整,审核确认金额为xxxxxx元; ③建筑安装工程费用xxxxxxx元, 调减额xxxxxxx 元,系未取得合法票据入账，审核确认金额为xxxxxxx 元； ④公共配套费用xxxxxxx 元, 调减额xxxxxx元，系未取得合法票据入账,审核确认金额为xxxxxxx元； ⑤开发间接费用xxxxx 元，调减xxxxxx 元,系未取得合法票据入账及不属于开发间接费用,审核确认金额为xxxx元； 以上合计，房地产开发成本审核确认金额为xxxxxxx元。 3、开发费用计算扣除额 由于贷款不能分项目提供金融机构利息证明，遵循国税函[2010]220号文件，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%=（xxxxx +xxxxx）*10% =xxxxxx*10%=xxxxx元。 4、与转让房地产有关的税金 我公司该项目实际缴纳税金及附加xxxxx元，其中：营业税 xxxxx 元，城市维护建设税xxxxx元，教育费附加xxxxxx元，地方教育附加xxxxxx元，按普通住宅、非普通住宅及车库销