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物业管理需求说明书 苏通园区、江成研发中心概况概况 江成研发园位于苏通科技产业园江成路1088号，处于一期9.5平方公里的中心位置，距沿海高速南通开发区出口500米，整体建筑传承新加坡“纬一科技城”和苏州新加坡工业园“中新科技城”的设计理念，充分体现现代建筑个性设计特点，采用多项科技新成果，实现科技、环保、低碳、绿色的目标。主体建筑由一幢主5万㎡办公楼和四幢辅助配套功能楼房组成，总用地面积约56,626平方米，总建筑面积65,169平方米,其中地上56,014平方米，地下9,155平方米。 江成研发园部分行政办公区域，总建筑面积约38,415平方米（包含地下室），其中包括①1#楼，五层建筑面积约25132平方米（其中二层东北部、三层东北部和四层西北部，整体预留部分约3,850平方米暂时不考虑为本次物业服务范围。）；②另有地下室停车库及配电间等9,155平方米；③2#楼一站式服务中心部分，四层建筑面积约4,128平方米，大楼入住办公人员200-300人。 一、管理物业的基本情况 （一）设备基本情况 设备管理分为七大系统： 变配电系统 电气设备系统 空调设备系统 给排水设备系统消防水和风系统 电梯系统 楼宇智能化设备系统。 1、变配电系统主要设备：供电采用两路电源输入，总供电负荷6800KVA，其中主要有变压器5台（2台2000KVA、1台1600KVA、1台800KVA、1台400KVA）；主变柜18台、低压柜30台、总进线柜7台、断路器柜23台、互感器柜79台； 2、电气系统主要设备：机电设备管理机房（包括监控机房）、动力柜（箱） 只、照明柜（箱）91只、插座约3400只、开关约7200只、灯具约5500套；UPS机房主机及电池设备；“一卡通”系统设备； 3、空调系统（挪宝空调）主要设备：多联机组、模块机组20台、新风机140台、风冷热泵机组/台、精密机组/台、空气处理机140台、风机盘管约600只、百叶防虫口63个、隔栅回风口63个 4、给排水系统主要设备：各类水泵62台、水处理器/台、各类卫生器具680只； 5、消防水、风系统主要设备：室内消火栓265只、喷淋头6500只、消防报警系统2套、气体灭火系统/组； 6、电梯系统主要设备：客梯9台、扶梯/台、货梯2台(食堂专用)。 6.电梯系统主要设备：电梯设备9台（1号楼8台、2号楼1台）、电梯机房4座、机房专用空调4台。 7.楼宇智能化系统主要设备：楼宇自控系统、安全防范系统、背景音乐机应急广播系统、停车管理系统、UPS系统、机房工程、一卡通、停车管理等（另附智能化设备清单） （二）卫生保洁基本情况 保洁总面积约 68,415平方米，分为建筑物内和建筑物外保洁两部分。 建筑物内保洁面积：约38,415平方米 (办公楼29，260平方米，地下室9,155平方米)； 建筑物外保洁面积：约30,000平方米，主要为楼前广场地及周围、水景、内院及通道、楼顶花园、楼顶平台及附着物、停车场等； 墙面玻璃 16,500平方米、铝面墙4,000平方米、雨蓬玻璃1,200平方米； 大包厢5个；卫生间51个；各式台盆200个；便器290个；小便斗120个；洗涤、拖把池50个； 疏通维护：雨水管5,500米，雨水检查井295座；废水污水管5,500米，污水检查井275座；粪便污水管600米，粪便污水检查井12座，化粪池6座；含油污水管5米，检查井3座，大楼内所有地漏以下的下水道。 （三）安全护卫、消防安全基本情况 安全报警、监控系统摄像头190个、红外感应报警器50个、手动报警按钮240个、巡更点140个、人员出入口15个。 （四）会议服务基本情况 会议服务共有大小会议室、接待室等40间（不包含预留） （五）大楼建筑物基本情况 江成研发园部分行政办公区域，总建筑面积约38,415平方米（包含地下室）。二、物业管理范围 1、设备管理 2、卫生保洁工作 3、安全护卫及消防安全 4、会议服务 5、房屋管理及维修养护服务 6、园区食堂 三、设备管理的内容与服务质量要求 1、设备管理的内容 （1）变配电系统：变配电设备的运行操作、日常巡视抄表、能量统计分析、制定节能方案、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、配电间强电井清洁等工作； （2）电气设备系统：配电间出线桩头至各动力柜（箱）、照明柜（箱）、电缆、母线、照明灯、应急灯、电源插座、泛光亮化照明、庭园照明等设备的运行操作、日常巡视抄表、能量统计分析、制定节能方案、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、强电井清洁等工作；UPS机房及电池设备的使用管理与维护；机电设备管理机房（包括监控机房）的管理运维；“一卡通”系统设备的事务性管理； （3）空调设备系统：冷冻机组