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年商铺投资回报率与投资回收期计算方法 　 商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。 投资回报率 　　一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费） 注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。 投资回收期 　　一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12 按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12。 　　注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。 投资者注意防范五重风险 风险第一重：资金成本 商铺作为本小利大的投资品种一直为投资者所青睐。因为商铺虽然单价较高，但总面积相对不大，总价相对住宅而言不是很高。但实际上衡量商铺投资回报率如何是通过净投入与净产出之差来计算的，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。 商铺由于存在一定的空置期，投资者如果指望以租还贷，风险比较大。商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60％，贷款期限最长不超过10年。虽然部分银行已经对于商铺贷款“松绑”，最高贷款放宽到7成，贷款利率按照人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行，但与普通住宅相比，商铺投资有着更大的不确定性。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。 风险防范：投资者应量力而行，选择适当的按揭成数及年限，充分估计未来的收入水平及支付能力；此外投资时应将商铺初始售价的高低作为重要因素考虑进去。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。 风险第二重：延期交房 投资者看好地产＋商业的美好收益前景，美滋滋地交了钱盼着交房，却很可能陷入商铺开发商和后期物业管理公司谋划的陷阱。商铺开发商和经营管理公司交接存在的不规范行为往往导致了购买者的投资风险，使其陷身于商铺开发商和后期物业管理公司间的连环官司。 开发商往往炒作“售后返租”概念促销商铺：曾有一外地商铺来沪招租，许诺8％－10％的高收益率，消费者购买踊跃，但交房时却大呼上当。因为建设部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》中曾明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。因此开发商先与小业主签订买卖合同，之后开发商另成立一家物业管理公司进行后期招租和经营管理，让小业主再与物管公司签订包租协议。这样看似并不违规，但里面却暗藏危机。该商铺开发商延期交房，业主依照买卖合同追究违约责任，但紧接着物业经营管理公司依据包租合同追究业主延期交房的违约责任，且包租合同约定的违约金为买卖合同约定的3倍。最终导致业主陷入连环官司，真是欲哭无泪。 风险防范：消费者不能被开发商许诺的高收益率冲昏头脑，一定要仔细审察合同。交房日期应予以明确注明，并对违约责任进行具体约定。另外，要注意两份合同中关于违约金条款的不对等。上一例即是因为投资人法律意识太过薄弱，对违约责任约定失衡，使自己陷入困境。投资者一定要谨防暗藏的陷阱，保护好自己的权益。???风险第三重：售后包租 近年来，“售后包租”风是掀起商铺投资风潮的一大助动力。尽管上文提到建设部规定禁止开发商自己“售后包租”，但开发商目前往往引进第三者暨经营管理公司来操作这一块。这样就绕开了“禁令”，但把更多的风险转嫁到投资者身上。 在国家有关部门采取非市场经济手段加以禁止又不能奏效的情况下，投资者树立良好的风险意识和法律意识来规避法律风险显得尤为重要。因为我国房地产市场处于起步阶段，在制度不健全的情况下，其操作运行尚不规范。再加上投资者（业主）在所谓高额回报率的鼓动下存在非理性投资行为，常使投资者面临极大的法律风险。 “售后包租”的风险一方面在于开发商往往在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期就很难保证，届时投资者将蒙受损失。 另一方面开发商往往由于资金紧张，才采用“包租套