2004天津楼市数据大.docVIP

关于2004天津市场发展的几点思考 在这段时间，通过关系到市建委了解天津今年的工程开发信息，对天津全年的工程开发有了全面了解。通过和供热办的接触，了解到供热办的领导层已经发生了变化，原市供热办主任崔志强现已调任市政协办公厅副主任，现任为李锡九，此人是锐意进取的，对不使用钢制散热器的规定，已松动，现是市场行为，市供热办不干预各地产商的行为。今年的开工面积是天津历史上最大的一年，天津市与建设行、工行、农行签定协议共代款300个亿用于天津的开发建设。 天津房地产市场的总体市场分析： （一）新开工850万平方米，年度竣工950万平方米 　　天津市2004年房地产项目新开工任务是850万平方米，制定的新开工指导计划为917万平方米；本年度房地产项目竣工任务是950万平方米，制定的竣工指导计划则为990万平方米。其中，第一、二季度是各项目集中开工的时期，计划开工面积达632万平方米；第三、四季度则为竣工的主要时期，计划竣工面积为631万平方米。 　　（二）24个项目占新开工面积的46％ 　　在2004年房地产项目新开工计划中，共涉及162个开发项目，开工面积在10万平方米以上的项目仅有24个，其计划开工总面积却达到421.8575万平方米，占全年新开工指导计划面积的46％。天津顺驰集团在2004年全年开发面积占24个发项目总量的四分之一左右，外地进津开发企业的开发总面积仅为70余万平方米。 　　（三）108个项目开发面积小于5万平方米 　　值得关注的是，162个开发项目中，计划开发面积低于5万平方米的项目多达108个，其中不乏一些单位住宅项目和村民住宅楼项目。 尽管目前的住宅消费模式已经基本走向市场化，但从开发模式上看，与国外及香港相比，仍存在一定的差距，房地产开发业尚缺乏具有垄断地位的龙头企业，大量的资金、材料、市场仍分散在小而全的开发企业中，极易形成无序竞争，造成社会成本不必要的浪费。同时，小而全的开发企业受项目规模及投资额度的限制，也不容易在项目的规划设计和配套建设上投入过多的资金，难免影响项目最终的品质。 　　（四）5－10万平方米项目成为竣工面积主体 　　2004年天津市计划竣工的房地产项目共有212个，计划竣工面积在10万平方米以上的共26个、总计345.7309万平方米，占全年计划竣工量的34.94％；计划竣工面积在5万平方米以下的项目共150个、总计240.0265万平方米，占全年计划竣工量的24.26％。由以上数据可以再次印证，除个别企业外，天津房地产开发开发规模仍然偏小，5—10万平方米的项目成为竣工面积的主体。许多开工面积在30万平方米左右的项目，本年度仍处于施工状态，这势必会加剧对开发资金的需求，现金流的平稳均衡将成为对这类企业的最大考验。 大学城：此板块隔外环线就是规划中的占地66公顷的大学城，拥有师大、理工、工大、南大、天大等天津众多著名高校。2005年，大学城建成面积将达120万平方米，可容纳在校生5.1万人；2010年，170万平方米建筑面积，能容纳8万人的大学城将成为天津最大的高校园区。 河西及梅江版块: 天津准备把梅江建设成天津最大的生态高档居住区。此地处于天津的主导风向的上风口，大梅江地区景观优美，西临市区规划最大的休闲、旅游胜地“卫南洼风景区”，也是天津总体规划控制的大气洁净区，而梅江居住区水面23公顷，占总用地面积的11%，而梅江南地区更是以湖景串起14个水岸居住区，水已成为各楼盘的主打概念。 大梅江地区聚集了天津最知名的房地产商，顺馳、华厦、红碪、松江、万科、优联等一系列著名开了商相继在这一地区斥巨资吞地。已经建成的芳水园、香水园、翠水园、玉水园、汐岸国际等等。纷纷定位于中高端市场，产品也包含有高层、小高层、平层公寓、連排别墅、双拼别墅、独体别墅等多个类型。此地的商品房均价在5000元。 万科水晶城： 此项目位于解放南路。开发商：天津万科开发有限公司，建筑设计方：加拿大BDCL设计事务所。总建筑面积约40万平方米。均价为5300元/平方米。市政管网集中供热，地埋管，设计为铜铝复合的暖气片，分三期开发，全部为板楼小高层，11层到顶。前二期已经开发了12万平方米，三期开发，在四月开工。 三味舒屋： 此项目位于河西区学苑路与泗水道交口。投资商：天津龙都置业投资集团有限公司与天津居正置业有限公司。开发商：天津兆头丰房地产开发有限公司，建筑设计方：天津市人居环境建筑设计研究有限公司。总建筑面积约14万平方米。均价为4500元/平方米。市政管网集中供热，地埋管，暖气片，分二期开发，全部6层砖混。一期7万平方米，今年8月入住，二期，2004年四月开工，地基刚刚开挖。明年入住。 领世郡： 此项目位于东南路外环。开发商：天津红碪房地产开发有限公司，建筑设计方：？。占