吴璐颖 综体调研.ppt

* 爱一个家 建一座城 国内外综合体调研 吴璐颖 环艺1002班 国内综合体 介绍 总结 国外综合体 调研框架 综合体介绍 ▼概念：业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体 。“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 ▼特征：1.选址交通便利 2.区位人口密集 3.周边风格统一 4.功能多样联系 ▼内部特征：1.空间大 2.内部交通和公共空间贯穿 3.环境宜人 4.高科技和高智能的集合 ▼作用：随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。 ▼发展趋势：开发商从看重区域性的经济增长，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体建设。现在除了以大型购物中心为载体的城市商业综合体，以休闲为主的休闲综合体，以旅游设施为主的旅游综合体，还包括写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地进行一些尝试。 商业综合体开发流程 顺应时代潮 流的价值观 项目开发 —— —— 生活方式质的转变 商品 服务质的转变 空间质的转变 —— 都市设计 —— 整合 —— —————————————— 市场调查 整体规划 分区规划 设计理念 建筑设计 风景设计 室内装饰设计 标识设计 照明设计 空间效果设计 店铺设计 宣传计划 理念宣传计划 商品化计划 运营管理计划 —— —— 杭州城西银泰城商业综合体 银泰集团简介 成立于1996年2月，总市值300亿元，员工总数近三万人。从事于房地产.商业.能源，拥有多家上市公司和20余家下属全资或控股公司。 杭州银泰城——项目概况 杭州银泰城是由中国银泰投资旗下杭州银泰购物中心有限公司投资开发的大型商业综合体项目。2009年12月23日项目举行了盛大的奠基仪式，预计整体将于2012年9月底开业。 杭州银泰城地处杭州城西CLD中央居住区申花板块核心区域，项目西临丰潭路、东临武林商业市场，北接萍水路、南面为40米宽景观河（在改造）。规划地铁站距离项目约300米，项目周边拥有浙江大学紫金港校区及西溪湿地等核心资源，同时商圈内聚集超过100万中高端消费群体，项目建成后将带动杭州整体商业布局出现重大变革，形成以杭州银泰城为重心的城西核心商圈。 项目概况——商圈分析核心商圈概述 及区域功能分布 项目所属的城西范围是杭州高端人群聚集区及创新创意产业聚集区； 项目商圈内目前常住人口数约100万，； 核心商圈城西区域预期3年内区域内住宅总开发体量达800万方，如果全部入住，将为商圈内增加20—30万人口数； 核心商圈约为3KM范围，东至莫干山路，教工路一带，西至紫金港路，北至三墩镇，南至文三路天目山路一带； 项目概况——项目优势 ▼综合体模式开发、近40万方总建筑面积，为项目带来全天候消费人群，确保工作日、夜晚、周末都有足够商业人流； ▼项目近16万方的商业面积， SHOPPINGMALL的商业开发模式，不同业态功能、不同商家组合能够形成客群互补； ▼地铁5号线站点距项目不足400米，为项目带来便捷交通的同时，大幅度提升项目商圈辐射范围； ▼项目周边大体量的高端住宅开发，现有常住人口约80万，3年内还有近800万平方中高端住宅交付，预计开业后，项目将拥有约100万的城市中高端消费人群； ▼杭州城市化进程的发展、地铁线开通、杭州商业进入多核心发展是必然趋势，本项目体量及其定位，支撑项目必将成为杭州新城西商圈内最核心的商业物业； ▼浙大紫金港校区将为项目带来大量的学生及教师消费人群； ▼发展商银泰深厚的商业运作背景及商业资源，资金实力，为项目提供可靠运作保障； 商业定位——目标概念定位 ▼区域商圈核心商业体：综合性一站式购物中心。 针对核心商圈及杭州中-中高收入阶层，新型家庭提供集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的一站式大型购物中心。以多元化的餐饮、休闲、娱乐、文化、社交、时尚购物为主要元素， 营造时尚消费与品质生活，倡导一种享受美好时光的休闲的、随意的商业消费体验。 ▼关键词：各阶层适宜、满足各种生活需求 ▼主力消费群体：3KM范围内高端白领、新型家庭、中高端人群为主导； ▼次主力消费群：本区域中高端社区消费群体、周边地区如余杭、德清、湖州等地富裕人群； 商业定位——目标消费群体定位 项目概况——主要功能形态 项目概况——主要经济技术指标 以银泰百货、