绵阳仙海湖地块研究报告（碧桂园）.docVIP

绵阳仙海湖地块研究报告（碧桂园） 目 录 营销中心综合意见 1 一、 目标项目综述 3 二、 项目所在市场综述 5 三、 第二、第三市场简述 7 四、 项目所在地的政策因素 7 五、 近1—2年土地供应情况 8 六、 商业可行性分析 9 七、 该项目可行性分析 10 八、 项目定位 10 附件 14 目标项目综述 项目位置及交通 地块位于四川省绵阳市东北部，仙海旅游度假区内。距主城（涪城）中心18公里，车程15分钟。通往主城的仙海大道目前为双向4车道，预计2010年中旬完成全路段的沥青铺设。目前仙海大道距地块5公里处有一收费站，从主城往返需收费21元（如购年票则免费），据悉该收费站将在2011年之前拆除。 项目现状及周边状况 地块位于仙海湖周边，该湖泊水面约9000亩。水质为二级水质，清澈无污染。景观空间丰富山青、水秀、湾岛众多、湖岸线长。整个旅游区的植被覆盖率高，开发时可保留较多原生态植被以降低开发成本。整个度假区规划面积为47平方公里，计划打造成绵阳市最生态、功能最完善的休闲旅游度假圣地。地块周边城乡开发建设少，无污染，空气清新。 不足之处：地块沿湖为山地，临湖用地极为有限。外围用地受山体遮挡，与仙海湖缺乏景观联系；现存一些不恰当的建设：码头、单位占岛 、建设水平不够，对旅游区整体规划略有影响；环湖多处重要地块已出让，并已确定用地性质，特别说明的是规划中高尔夫球场右侧出让的两块住宅用地，地势高可近观高尔夫、远眺仙海湖，开发后势必成为我项目的直接竞争对手。地块周边主要市政配套支持在距地块1公里的沉抗镇，现建设有医院、学校等，该城镇规模小，地势低于仙海湖，与仙海湖联系不紧密，缺乏旅游城镇特色风貌。 项目各项指标 该地块总占地约7104亩，其中块住宅用地为2360亩，首期900亩；商业用地2100亩；高尔夫规划用地2644亩。 住宅用地价格24.67万/亩，商业用地价格31.33万/亩；容积率：住宅为0.4-1.8，商业为0.4；绿地率要求不低于60%；建筑高度不得高于9米，沿湖建筑需退让水岸线15-20米。 备注：该指标为政府初步规划，可根据我司建筑的实际要求进行细部调整。 项目所在市场综述 城市概况 人口：全市2008年末总人口为540.7万人， 农业人口405万人，非农业人口135.7万人。绵阳市区常住人口约为90万，外来流动人口约为50万。 经济：2008全市实现GDP743.2亿元(人均14016元)，因受地震影响同比仅增长4.5％，在四川省各市州中居第二位，西部地市第十位。城镇居民可支配收入12200元，城乡居民人均存款余额11890元。 绵阳有着 “西部硅谷”之美誉，辖区内拥有中国工程物理研究院为代表的国防科研院所18家，是中国重要的国防军工、科研生产和人才基地。（套） 交易面积 （万㎡） 交易金额 （亿元） 成交均价 （元/㎡） 涪城区 2701 26.4 8.4 3190 高新区 574 6.1 1.9 3198 经开区 890 8.2 2.3 2753 科创园 354 4.5 1.5 3346 游仙区 1437 14.9 4.5 3055 合计 5956 60.1 18.7 3109 09年1-10月绵阳市商品房交易情况 分区 交易量（套） 交易面积 （万㎡） 交易金额 （亿元） 成交均价 （元/㎡） 均价涨幅 涪城区 4392 43.0 14.9 3468 8.7% 高新区 1295 14.7 5.0 3396 6.2% 经开区 593 5.5 1.5 2651 -3.8% 科创园 1618 18.8 5.8 3089 -8.3% 游仙区 3282 32.4 10.6 3263 6.8% 合计 11180 114.3 37.7 3299 6.1% 当地房地产项目集中的区域及未来发展区域 绵阳市水景资源丰富，森林，公园众多，空气清新。加上经济发展良好，做为四川第二大城市，其物价水平及住宅价格远低于成都，目前已成为四川非常知名的宜居之城。不仅吸引周边乡镇居民投资置业，还吸引了很多外地人到购房置业2006年以后，每年外来人口购房%。当地高端客户主要集中在知名企业（长虹、九州、九院、科研院）的研发人员及中高层管理者，私营企业主及政府公务员等。 从近3年成交情况来看，涪城区及游仙区的成交数量均占到总成交量的66.6~69.5%，高端客户多选择该区域的江景住宅。随着08~09年别墅项目的崛起，很多追求生活品质的高端客户开始向位于绵阳西部的科创园及高新区迁移。 本次调研地块所在的仙海度假区目前尚无住宅项目，但当地人对该区域认可度较高，普遍认为仙海湖是一处休闲、养生的好去处。春夏两季会有众多市民自驾去仙海湖