亿城胥口项目定位思考..ppt

新区房地产市场分析——市场特征（供求） 市场环境分析 12.08 16.01 7.57 11.97 10.54 32.48 批准预售面积(万㎡) 60％ 63％ 70％ 72％ 76％ 73％ 07年销售率（％） 90％ 6500 全区 多层 95％ 9000 32.5% 新区成熟区 85％ 5850 全区 8300 7000 8500 目前均价 (元/㎡) 80％ 75.5% 新区成熟区 70％ 全区 高层 90％ 63.2% 新区成熟区 小高 修正销售率 （％） 占全区分物业类型 比例 区域 产品 形态 由于07年近30%的预售量出现在年底，为保证数据有效真实，因此对原始数据进行了修正，以求能反映目前市场真实情况。 由于新区范围比较大，并且选取整体新区对本项目不具备参考意义，因此选取新区成熟区域数据作为参考。 （注：以上统计数据不包括较远的青山绿庭项目。） 物业形态 以多层为主，小高层为辅，由于区域成熟度不高，高层接受度不高 价格 小高层——6500元／ ㎡ 高　层——5500元／㎡ 多　层——6000元／ ㎡ 户型 户型面积相对较大，两房面积集中在100-110平米，三方面积集中在130-145平米之间。 新区成长区房地产市场分析——市场特征 市场环境分析 客群来源 以新区客群为主，市区及相城区客群为辅 物业形态 以高层为主，小高层和多层为辅 价格 小高层——8500元／㎡ 高　层——8300元／㎡ 多　层——9000元／㎡ 户型 户型面积相对紧凑，两房集中在90平米以下，三房主要集中在100-110平米之间 市场环境分析 新区成熟区房地产市场分析——市场特征 客群来源 以市区客群为主，新区和吴中区客群为辅。 基本数据 开 发 商：苏州嘉业房地产开发有限公司 位 置：玉山路珠江路交界 规 模：建面37.5万㎡ 容 积 率：1.5 物业类型：多层、小高层 主力户型：80-90两房，120-125㎡三房 平均价格：均价8300元/㎡ 开盘时间：2007年（五期） 销 售 率：前四期售罄,五期70%。 市场环境分析 新区代表个案分析—嘉业阳光假日 基本数据 开 发 商：苏州阳光新地置业有限公司 位 置：苏州高新区塔园路166号 规 模：建面14.42万㎡ 物业类型：两栋50层精装修涉外公寓、两栋多层 主力户型：130-145㎡两房，160-185㎡三房 平均价格：均价18000元/㎡ 开盘时间：2007年11月 销 售 率：16% 市场环境分析 新区代表个案分析—新地国际公寓 公寓市场分析——公寓市场分析 市场环境分析 75％ 7200 27.57 新区 92.1％ 6000 0.43 胥口 小高 85％ 7500 36.87 新区 95.8％ 5000 0.27 胥口 80.87％ 7500 2.26 木渎（近新区） 6000 6700 6850 均价 (元/㎡) 90.5％ 1.92 胥口 70％ 13.77 新区 高层 53.9％ 7.34 木渎 多层 销售率 （％） 批准预售面积(万㎡) 区域 产品 形态 分类市场分析——公寓市场分析（结论） 市场环境分析 —— 90㎡以下小户型逐渐成为公寓市场的主力产品。 胥口公寓价格处于苏州西部的价格谷底。 分类市场分析——别墅市场分析 市场环境分析 76％ 1.0－1.2万 9.96 木渎 销售率 （％） 均价 (万元/㎡) 批准预售面积(万㎡) 区域 产品 形态 联排 56.3％ 1.5万 0.42 木渎 97.8％ 1万 2.79 胥口 双拼 1.8万 2万 80％ 2.2 太湖 23.1% 0.66 木渎 独栋 分类市场分析——别墅市场分析（结论） 市场环境分析 独栋 联排 以太湖度假区为主，总价多在500万以上， 非度假区独栋别墅销售速度不及形成规模的太湖别墅板块。 210平米以下的经济型别墅销售率较高。 双拼 供应量小，销售情况不佳。 住宅市场启示 市场环境分析 2 3 1 胥口处于周边区域（新区、木渎、太湖）的价格谷底 新区、木渎区域未来供应量不大 多层产品去化速度快，但后续供应不足 用地指标思考 66409 ㎡ ≤1.1 60372 ㎡ ① 建筑面积 容积率 占地面积 地 块 2007年胥口镇商品住宅供求 胥口本地市场容量有限，必须向外寻找客源！ 客源分布坐标系 古城区板块客户需求向全市辐射，范围较广。 园区客户受公积金影响，多集中于本区域 吴中东部受地形阻隔，加之地理距离较远、价差不大，客户购买可能性较小，并且过于分散。 环太湖原住民多为乡村型客户，购买力有限。 新区常住人口47万,总产值逾400亿,与胥口公寓价差大。 木渎常驻人口约20万,总产值约40亿,与胥口房产价差小. 本案的