2010年第三季度市场调研报告.docVIP

石家庄第三季度市场调研报告 石家庄房地产市场在经历上半年的强势反弹和三季度的微调之后，总的来看，四季度市场预期整体倾向于好。但是仍然面临着政策调整、通胀预期、观望气氛等不确定性因素的影响，可能会小幅震荡和波动。 　　1.楼市短期内将面临调整 经历小幅震荡期 　　从石家庄09年前三季度楼市的走势来看，总体呈现了W形走势，并且没有出现一线城市那样大起大落的现象，市场供需比例基本平衡，因此石家庄房地产在四季度不存在剧烈调整的市场基础。但是，从前三季度的走势推测，四季度可能会出现小幅震荡调整。 　　2.房地产有效需求逐渐积累 　　经过上半年的释放之后，石家庄楼市有效需求明显减少，需要经历一个积累的阶段。分析石家庄实际情况，进入三季度之后，改善型需求比例上涨，购房者对于楼盘的性价比要求越来越高，造成了优质项目的相对短缺。进入四季度之后，这个矛盾将会更加突出。 　　3.楼市优惠政策到期影响市场信心 　　去年中央和地方政府相继推出的楼市优惠政策部分将在09年底到期，在新的政策尚未明确之前，必然会对市场信心产生影响。对于多数购房者来说，他们认为政策因素对于房价的影响最大，因此政策预期对于他们的影响不可忽视。 　　4.成交量和成交价格将出现波动 　　随着石家庄房价的走高，楼市供需双方对于价格变得更加敏感，特别是消费者，在房价持续走高之后，观望情绪开始随之积累。我们预测，在进入四季度之后，消费者与开发商博弈将会继续，成交量和房价都将会面临调整。 　　5.开发商应保持谨慎乐观态度，不断修炼内功 　　通过前面的分析和预测，我们认为四季度石家庄市商品住宅市场回落不可避免。虽然有所调整，但是随着经济基本面的回暖，08年的剧烈调整很难再现。对开发商来说，恰好可以苦练内功，打造品牌。 　　前 言 　　2009年上半年是石家庄楼市的一个快速恢复期，成交量迅速上涨，楼市相继出现了“金三银四”和“红五月”等一系列高潮。与此同时土地市场开始复苏，开发商和购房者市场信心大增，整个房地产市场呈现了欣欣向荣的景象。市场回暖速度远远超过人们的预料，甚至有业内专家感慨2007年的市场狂热再次到来。 　　进入三季度之后，石家庄炽热的楼市开始冷却，在“08年压抑性需求”释放完毕之后，购房者显示出理性的一面，高性价比的项目备受市场的欢迎，房价呈现逐上涨的趋势。随着各个项目销售价格的上调，无形中抬高了购房的门槛，经济实力相对较弱的市民出现了观望的情绪。在市场层面，备受人们关注的楼市“金九”成色不足，成交量下滑，引发了各方的关注和思考。楼市是否会进入一个新的调整期？面对市场的变化，购房者和房地产开发企业应该如何作出理性的选择？本报告试图回答这些问题。 　　为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门（国家统计局、石家庄市住房保障与房产管理局、石家庄市建设局等）及中国不动产研究中心数据库，同时，为了增强本报告的权威性和科学性，我们对不同收入状况的购房者进行深度访谈，其中包括潜在购房者、改善型购房者、投资型购房者和投机性购房者等多个类型的消费者，以期深入掌握消费者的购房意愿和购房动机，充分了解消费者的购房心理。 　　与此同时，本报告按照分层抽样调查原则，对已购房者和潜在购房者发放了500份问卷，其中收回有效问卷484份，问卷有效回收率为96.8%。同时在搜狐焦点网开展了网络调查，2282位网友积极参与，得了翔实和精准的数据。调查基本情况见下面图1至图4。 图1 受访者性别比例 图2 受访者年龄结构 图3 受访者年收入状况 图4 受访者房产状况 　　从上述调查的基本情况我们可以发现，参与调查者的男性占61%，女性占39%。在年龄结构方面，参与调查者主要集中在20岁至50岁之间，其中21岁至30岁占45%，为石家庄潜在购房者和刚性需求的主力军；30岁至50岁占54%，属于购买能力和意愿极强的年龄段，需求也是呈现多样化，主要表现为改善型需求和部分刚性需求。 　　图3显示，71%的被调查者年收入在5万元以下，年收入在5万元至10万元之间的占22%，10万元以上的占7%。这一结果基本反映了石家庄市民的基本情况，可以显示出石家庄不同收入群体的需求状况。图4则清晰的反映出被调查者的房产状况，52%的被调查者没有房产，有一套房产的占34%，两套房产的占9%，三套及以上的占5%，充分代表了自住型消费、改善型消费和投资型消费三个不同的购房群体。基于以上的分析，被调查者在性别、年龄、年收入、拥有房产状况等方面分布比较符合石家庄购房人群的真实比例，所收集到的数据比较具有参考价值。 一、09三季度石家庄商品住宅市场综述 　　（一）开发投资情况 　　09年前九月，石家庄商品住宅共