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第六章 市场法及其运用 第一节 市场法概述 [本节重点] 市场法适用的对象和条件。 [本节难点] 市场法的理论依据 一、市场法的含义 市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 可比房地产——是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。 市场法的本质是以实际成交价格为导向求取房地产的价值。 通常把市场法测算出的价值称之为比准价格。 由于市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取评估对象的价值，按理说，它是一种最直接，最有说服力的评估方法，其结果最容易被人们理解、认可和接受。 二、市场法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。 当然也应注意到，在具体的一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系、对交易对象货市场行情缺乏了解等，导致成交价格偏离正常的市场价格。但只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参考值。这一点是基于“大数法则”。 “大数法则”是随机现象中的基本规律，人们在长期的实践中发现，在随机现象的大量重复中往往出现几乎必然的规律。例如在测量中，由于种种原因，每次测的结果虽然不尽相同，但是大量重复测量的结果的平均值却几乎接近于一个确定的数。 三、市场法适用的估价对象和条件 （一）市场法适用的估价对象 （适用的估价对象：具有交易性的房地产。（同类型数量较多且经常发生交易的房地产）如写字楼、标准厂房、普通商品住宅等。） 适用的估价对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。例如①住宅；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。 下列房地产难以采用市场法估价①数量很少的房地产；特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑；②很少发生交易的房地产；学校、医院、行政办公楼；③可比性很差的房地产。在建工程； （二）市场法估价需要具备的条件 （适用条件：在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。） 市场法估价需要具备的条件：在估价时点近期有较多的类似房地产的交易。 值得指出的是：在估价对象所在地实际上存在较多的类似房地产的交易，而由于评估机构和评估师没有尽力去搜集交易实例，造成了不能采用市场法评估。 运用市场法估价，需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价格之间的差异：①实际交易情况与正常交易情况不同；②成交日期与估价时点不同；③可比实例房地产与估价对象房地产不同。 上述这些对类似房地产成交价格进行的修正与调整，简称交易情况修正、市场状况修正（交易时间修正），房地产状况调整。在进行这些修正和调整的时候，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。 应该说，许多因素对类似房地产成交价格的影响程度无法采用定量分析予以量化，主要依靠评估师以自己的经验和知识予以判断。 需要说明：市场法求得的价值有时也不真实合理，因为在房地产市场参与者群体非理性的情况下，就会高估或低估其价值。 （三）市场法的其他用途 市场法中比较分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新构建价格，房地产价格各个构成部分（如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等）、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值，开发经营期等的求取。 四、市场法的操作步骤 搜集交易实例 选取可比实例 对可比实例成交价格进行处理。 求取比准价格。 第二节 搜集交易实例 [本节重点] 搜集交易实例的途径。 [本节难点] 搜集内容的完整性。 一、搜集大量交易实例的必要性 运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。 平时注意积累交易实例。 二、搜集交易实例的途径 查阅政府有关部门的房地产交易资料。 向房地产交易当事人、四邻、房地产经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。 与房地产出售者洽谈，获得房地产的要价等资料。 查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 参加房地产交易展示会，了解房地产市场行情，搜集有关信息，索取有关资料。 同行之间相互提供。 三、搜集内容的完整性和真实性 1．交易实例房地产状况 2．交易双方 3．成交日