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土地增值税 一、土地增值税 土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权，并取得了增值收入的单位和个人征收的一种税。 二、土地增值税特点 （1）以转让房地产的增值额为计税依据 （2）征税面比较广 （3）实行超率累进税率 （4）实行按次征收 土地增值税的征税范围 （二）税率：4级超率累进税率 第二节 土地增值税应纳税额的计算 （二）扣除项目的确定 1.为取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本：拆迁补偿费、前期工程费 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 3.房地产开发费用：销售费用、财务费用和管理费用。注意：利息费用扣除 4.与转让房地产有关的税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。 5.其他扣除项目：对于房地产地产开发的纳税人可以按照（1+2）*20%加计扣除。 6.旧房及建筑物的评估价格 第二节 土地增值税应纳税额的计算 【例7-1 】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10 000万元。开发写字楼的有关支出为:支付地价款及税费1 000万元；房地产开发成本3 200万元；财务费用中的利息支出为450万元，可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明且不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，但其中有50万元属于加罚利息；转让环节缴纳的税费共计550万元；该单位其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该公司应纳土地增值税税额为多少？ 答案：计算允许扣除的金额 （1）支付的地价款及税费1000万元 （2）房地产开发成本3200万元 （3）房地产开发费用=450-50+（1 000+3 200）*5%=610（万元） （4）允许扣除的税费550万元， （5）加计20%的扣除额=（1 000+3 200）*20%=840（万元） 允许扣除的金额合计=1000+3200+610+550+840=6 200（万元） 1.分步计算法 应纳税额=∑(每级距的土地增值额*适用税率) 在具体计算时，分两个步骤进行： 第一步，计算出各级距的增值额，依次为： 第一级增值额=扣除项目金额× 50% 第二级增值额=扣除项目金额×（100%-50%） 第三级增值额=扣除项目金额×（200%-100%） 第四级增值额=全部应税增值额-以上各级增值额之和。 第二步，以每一级的增值额乘以该级的税率，得出该级的税额，然后相加即为纳税人的税额。 2.速算扣除法 应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数 在具体计算时，也分两个步骤进行： 第一步，先计算增值额及增值额与扣除项目金额之比，即增值率。 第二步，按增值率所适用的税率直接乘以增值额，再减去扣除项目金额乘以速算扣除系数。 【例7-1 】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10 000万元。开发写字楼的有关支出为:支付地价款及税费1 000万元；房地产开发成本3 200万元；财务费用中的利息支出为450万元，可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明且不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，但其中有50万元属于加罚利息；转让环节缴纳的税费共计550万元；该单位其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该公司应纳土地增值税税额为多少？ 【解析】 ⑴计算允许扣除的金额 支付的地价款及税费1000万元，房地产开发成本3200万元 房地产开发费用=450-50+（1000+3200）*5%=610（万元） 允许扣除的税费550万元， 加计20%的扣除额=（1000+3200）*20%=840（万元） 允许扣除的金额合计=1000+3200+610+550+840=6200（万元） ⑵计算增值额 增值额=10000-6 200=3800（万元） ⑶计算增值率，确定税率和速算扣除系数 增值率=3800÷6 200=61.29% 查“土地增值税税率表”，确定适用税率为40%、速算扣除系数为5% ⑷计算应纳税额 应纳税额=3800*40%-6200*5%=1 210（万元） 【例7-2 】某企业转让一幢旧厂房，当时造价200万元，无偿取得土地使用权。若现在建造同样的房子需要650万元，该房子7成新，按500万元出售，支付有关税费25万元。计算该企业应纳土地增值税税额为多少？ 【解析】 ⑴计算允许扣除的金额 评估价格=650*70%=455（万元） 有关税费为25万元 允许扣除的金额合计=455+25=480（万元） ⑵计算增值额 增值额=500-480=20（万元） ⑶计算增值率，确定税率和速算扣除系数 增值率=20÷480≈4.17% 查“土地增值税税率表”确定适用税率为30%、速算扣除系数为0 ⑷计算应纳税额 应纳税额=20*