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对近年来我国房地产政策的解读 　　【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。 　　【关键词】房地产 政策效果 调控 　　一、 近年来我国房地产政策概述 　　2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。 　　第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。 　　第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即 “国六条”。 　　第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。 　　第四阶段也就是此轮调控，持续时间之长、程度之严厉均是历史之最。此间，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。2010年开始，全面加码的调控政策相继出台，“国十条”祭出限贷政策，当时被称为史上最严厉调控政策。2011年，以限购为主要内容的“新国八条”出台，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。2013年，楼市“国五条”细则突袭市场，房地产市场调控再次升级，规定对于出让二手房要按照转让所得差额征收20%的个人所得税。 　　二、 近年来我国房产政策调控效果及其原因分析 　　1、调控效果 　　纵观近年来我国政府对房地产业出台的各项宏观调控措施，不难看出，国家正力图以多种工具相结合的方式来对房地产业进行规范和调整。我们可以看到银行信贷的收缩抑制了房地产业的过热投资，百姓开始持币观望而非盲目购房，在交易环节加大征税力度在一定程度上抑制了炒房，也有效阻止了开发商蓄意囤积土地的行为，可以说政府出台的房地产调控政策在特定阶段的短期内取得了一定效果。 　　然而，长期看来，十年来国务院常务会议九次以房地产调控为主题，然而房价并没有因为调控得到真正遏制。据国家统计局数据，2003年到2012年，全国新建商品房平均销售价格上涨了145%；而其中，北京的新建商品房平均销售价格更是上涨了259%。这还是将保障房以及远郊房都计算在内的“平均价格”。事实上，随着城市房地产开发向远郊区域推进，新房均价的涨幅并不能反映整体房价的涨幅，实际的房价涨幅将更高。最新出台的2013年1月份70个大中城市住宅销售数据显示，70城环比和同比上涨的均为53城，同比上涨最高的城市达4.7%，其中一线城市上涨的速度继续跟其他城市拉开距离。数据表明，楼市丝毫没有降温迹象，反而朝着更加火热的态势发展。 　　2、原因 　　首先，调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆，这种政策目标的不稳定和不一致性是调控政策效果不显著的主要原因。我国房地产历次调控政策对于调控目标都没有明确加以界定，在政策调控目标不够明确的情况下，调控政策是否持续，还会持续多久就会成为当前房地产市场猜测和质疑的对象。公众对于房价下跌没有一个明确的政策预期，往往会使调控政策目标落空。 　　其次，热钱流入导致流动性过剩，加大了调控难度。金融危机以来，西方国家应对萧条的经济形势纷纷选择低利率政策，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。加上美国、日本的“量化宽松”货币政策，进一步刺激了包括中国在内的发展中国家的流动性过剩。因此，由于房地产行业的高利润特点，热钱蜂拥而入，提高了房地产价格的同时，也增加了政策调控的难度。 　　再次，开发商行为导致的政策失效。市场经济的信息不对称，导致房地产开发企业