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论老旧住宅区的现代物业服务 　　【摘要】随着城市的发展，一批早期兴建的、无正规物业管理的住宅小区因管理不善，已逐渐年久失修老化，并暴露出了较为严重的安全隐患。老旧住宅小区的环境质量与新建小区形成了强烈的反差，尤其是与现代化的都市建设的进程已极其不协调。如不加快整治，老旧住宅小区甚至可能会发展成为中国城市改革的一颗“定时炸弹”。本文针对这些问题提出了相应的对策。 　　【关键词】 老旧小区；现状 ；问题 ； 　　中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号： 　　对策物业行业自20世纪进入中国大陆，先后经历了先南后北，先城市后县城的分布格局，现在已经由一个襁褓中的婴儿长成了青壮年，期间经历了太多的坎坷；物业行业人员的职业素养及从业素质有了很大的提高，为我国的现代化物业管理工作奠定的良好的基础。 　　在长期的工作中，老旧住宅物业管理小区存在的很多问题，让我对这一类项目的物业服务工作感触很深。从事物业管理工作12年，本人在物业管理服务中发现老旧住宅物业的管理难度颇大，存在问题也比较突出。个人认为，解决这类小区的物业服务问题已刻不容缓。老旧住宅小区甚至可能会发展成为中国城市改革的一颗“定时炸弹”；如果能有效的解决老旧住宅物业服务中存在的问题，就可以赢得社会效益、经济效益及环境效益，同时也能促进物业管理服务行业更好更快的发展。针对此问题，我从两个角度从实际工作中做了一个浅显的分析。 　　一、老旧住宅物业管理存在问题 　　1、老旧住宅区的物业服务缺乏规划老旧住宅物业管理现状与对策 　　老旧住宅区基本没有休闲、健身及文化活动场所；没有绿地或绿化严重不足；没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业服务之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这需要投入大量资金。 　　2、老旧住宅区的前期整治需要大量资金 　　老旧住宅区先期整治启动资金部分由企业自筹，这一笔“欠帐”使企业背上沉重的负担。而且由于缺乏足够资金，先期整治不彻底，导致小区设备设施老化破旧问题未能得到根本改观，存在严重管理隐患。因为房屋年代已久，渗漏水问题较严重，所以每次都治标不治本，没过多久又开始漏水，业主就以这个为由拖欠物业服务费，无论物业服务公司作何解释，业主始终不能理解。 　　3、绝大部分住户缺乏物业服务观念 　　老旧住宅区少数业主因为从未交过物业服务费，没有物业服务的概念，认为没必要实施物业服务，或对小区是否实行物业服务抱着一种无所谓的态度.如不能正确理解物业服务费，也不知道物业服务到底是什么。在他们心中认为一个小区只要请几个保安、保洁打扫卫生就可以了。所以观念的落后也是一大问题。 　　4、老住宅区普遍缺乏物业管理用房 　　由于老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出，如在前期规划阶段是没有规划物业用房，物业人员每天来来回回的跑过去工作，增加了工作的难度。如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业服务企业必须面对的问题之一。5、老旧住宅区的管理成本与物业收费不平衡 　　物业服务收费标准普遍较低，造成物业服务企业效益不良，甚至出现不同程度的经营亏损。而且老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支。如物业收费率偏低，业主从来不会主动缴纳物业服务费。如果发生设施设备的故障需要动用维修基金也是一大难点。因为这必须要所有的业主签字才可以动用。 　　6、各老住宅区在产权性质等方面差异大 　　房屋年限、业主结构、配套设施方面差异很大，改进和引入物业服务的条件好坏不一。“收费难”还与“管理难”纠缠在一起。老住宅区的治安、卫生管理难度颇大，往往是管理者投入不少，而住户却很难感到满意。 　　二、针对老旧住宅物业管理存在问题的对策 　　很多的地方，由于老旧住宅区的具体情况不一样，所以各自采用的方法存在着很大的差异，主要使用的有以下几种方法： 　　1、物业管理与社区管理相结合 　　在推进老旧住宅小区物业服务过程中，有的根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务方式。如以社区服务中心为主体的事业型基本物业服务，就充分发挥街道社区服务中心的作用。在前期保安、保洁人员的招聘中建议也是先与社区方面进行联系。既解决了一部分下岗职工的就业问题，也缓和了小区物业与业主之间的矛盾。 　　2、加强对老旧居住小区的综合整治 　　动员产权单位、产权人、使用人、物业服务企业共同出资改造居住区环境。在此基础上，通过试点，结合公房出售，摸索经验，建立不同形式的、适合老旧居住区特点的物业服务方式。既让业主住到了满意的房子，也推动了物业管理行业的发展。 　　3、提高服务