瓷砖脱落责任分析瓷砖脱落责任分析.doc

福州市房管局维修办工作人员说，他们只负责管理维修基金，若房屋出现外墙脱落等问题，要是有交维修基金的话，那么业主或物业公司可以到房管局办理申请维修手续;没有交维修基金，那么在保修期内，可以找开发商或建设单位协商解决，若是过了保修期，就只能由取得产权的所有业主平均分摊维修费. 记者咨询了浙江之星律师事务所律师朱丽颖，她认为，外墙瓷砖掉落与房子施工质量和后期维护管理有一定关系，房产商和物业应承担一些责任；胡先生没有把车停在自家车位上，而是随意停在路边可能也要承担一部分责任。 外墙面脱落砸坏新车 物业负最终责任 　　刚买了半个多月的新车，停在小区门口的人行道上，却被小区外墙上突然脱落的水泥和瓷砖砸了。车主朱先生在向保险公司索赔到修理费12300元后，将向物业公司的索赔权转让给了保险公司。保险公司的请求能否得到支持?2009年10月 21日，江苏省无锡市滨湖区人民法院对该案作出了一审判决，判决物业公司向保险公司支付赔偿金人民币12300元。 　　2009年5月1日，朱先生购得轿车一辆，价值105200元。5月18日，朱先生为该车在中保无锡分公司(以下简称保险公司)处投保机动车损失险105200元。5月25日晚，朱先生将车辆停放在位于小区门口没有停车泊位的人行道上。意想不到的是位于车辆正上方的该小区13号楼3楼的外墙面水泥和瓷砖突然脱落，将车的前后挡风玻璃及天窗、车身砸坏。事发后，朱先生立即向派出所报案，并向保险公司报出险。保险公司现场勘查后确定，事故造成损失为12300元，车辆送修后发生修理费12300元。之后，保险公司按照机动车损失险的约定向朱先生赔付了该笔修理费。朱先生则将其对侵权方的索赔权转让给保险公司。 　　在保险公司将无锡中房物业有限公司(以下简称物业公司)和使用13号楼3楼的无锡市滨湖区河埒街道月秀社区居民委员会(以下简称居委会)告上法院后，物业公司和居委会都提出了抗辩。 　　物业公司认为，自己只与小区业主有委托合同关系，与保险公司及朱先生均无法律关系，应当起诉全体业主。事发前，物业公司没有接到任何通知需对13号3楼进行维护，所以也没有维护上的过失。至于对外墙的维修，通常是两到三年进行一次大修，平时则是接到业主保修时进行维修。并且房屋已交付使用近十年，而事故发生时该路段正在施工，可能是路面打桩施工引起外墙面瓷砖掉落。居委会则提出，13号楼3楼是小区的配套用房，居委会并非所有权人，只是按上级部门的要求进驻该房使用，没有对房屋外墙的维护义务。物业公司与居委会均提到，朱先生违章停车也有过失，应当自负损害赔偿责任。 　　法院审理后还查明，小区业主委员会与物业公司自2009年1月1日起签订的《物业管理委托合同》有如下约定：物业公司委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面等。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。 　　法院认为，本案中，保险公司向朱先生赔付了12300元的车辆损失赔偿金后，因朱先生以书面方式将其对侵权人的赔偿权利转让给保险公司，故保险公司有权向对车辆造成损害的侵权人行使代位求偿权。外墙脱落的13号楼3楼房屋系小区的配套用房，相关产权应属全体业主共有。物业公司接受委托对小区建筑共用部位及附属配套建筑进行维修、养护及管理。物业公司应当尽勤勉的管理义务，对使用达一定年限的建筑物进行及时的检验、维护，对需要整饬、维修的部分采取适当的措施进行整修，防止发生外墙脱落损害他人的情况。现房屋外墙的水泥、瓷砖脱落，造成他人车辆损害，物业公司应当对损害承担民事赔偿责任。居委会虽是13号楼3楼的实际使用人，但对房屋的外墙并无管理职责，保险公司对其的诉讼请求应予驳回。对于两被告均提及的朱先生自行承担损害一说。法院认为，朱先生将车辆停放于没有停车泊位的人行道上，确属违反交通管理法规的行为，但该违章行为应受相应的行政处罚及其他可能引起的民事责任，不应遭受建筑物脱落物的损害。据此，法院依法作出了上述判决。 墙砖掉落责任谁承担？ 高层建筑物的外墙砖一旦发生坠落甚至伤人，责任应该由谁来承担呢？按照目前相关规定，贴外墙砖属于装修工程范畴，最低保修期限为两年。如果外墙砖是在保修期内掉落伤人的，相关维修和赔偿责任应由施工单位和开发商承担。如果超过了保修期，在没有物业管理的情况下，维修责任和赔偿责任应由所属单元的全体业主共同承担，因为墙面砖属于公共面积。 福州外墙瓷砖脱落：痼疾频发盼良方 　　 　　老旧社区掉瓷最为严重 　　连日来，记者走访了福州市鼓楼区、晋安区、仓山区的多个居民小区，发现老旧社区的外墙瓷砖损毁现象最为严重。 　　在鼓楼区禾盛小区，记者看到两座7层居民楼的外墙均存在瓷砖脱落现象。最严重的是2号楼，楼面西侧有3处大面积的“伤疤”，占整侧外墙近半面积的淡黄色瓷砖都不知所踪，裸露出红色的墙砖。