第四组万科A投资分析报告..docx

万科A（000002）投资分析报告第四组一、公司简介与定位万科企业股份有限公司是一家大型的房地产龙头企业，公司创立于1984年，1988年开始进军房地产业，1991年成为深交所第二家上市公司。经过三十年的发展，万科已经成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖长三角、珠三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区共计53个大中城市，年均住宅销售规模6万套以上。2014年第三季度公司实现销售面积442.6万平方米，销售金额481.5亿元。1-9月，公司累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元。截至2014年9月30日，公司股东总数为619,759户（其中A股619745户，H股14户）。前十名流通股股东情况表如下：表1 前十名流通股股东情况表大股东名称2014-12-15前10名大股东持股比例2014-12-15前10名[单位] %股票数量2014-12-15[单位] 股华润股份有限公司;万科企业股份有限公司工会委员会14.94001,645,494,720.0000HKSCC NOMINEES LIMITED11.94001,314,945,777.0000国信证券-工商银行-国信金鹏分级1号集合资产管理计划3.3000364,036,073.0000安邦人寿保险股份有限公司-稳健型投资组合2.1300234,552,728.0000GIC PRIVATE LIMITED1.4200156,870,944.0000南方东英资产管理有限公司-南方富时中国A50ETF1.2600139,073,560.0000刘元生1.2100133,791,208.0000中国民生银行股份有限公司-银华深证100指数分级证券投资基金0.9200101,033,100.0000UBS AG0.640070,698,939.0000万科企业股份有限公司工会委员会0.610067,168,517.0000万科在自身的成长过程中曾获得各项荣誉：入选《福布斯》杂志“世界200家最佳中小企业”、“亚洲最佳中小企业前200强”、“亚洲最佳50家上市公司排行榜；数次荣获《投资者关系》等世界权威平面媒体举办的最优公司治理、最优投资者关系等奖项。在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。公司始终将目光着眼于城市中的主流需求市场，主要为城市普通家庭提供有效的住房供应。万科地产自成立以来，一贯主张“健康丰盛人生”的价值观念，公司十分看重生活和工作的协调，致力于为雇员营造可持续发展的工作平台，鼓舞雇员和公司一起健康成长；主张简单的人际交往关系，致力于创建能够最大程度发挥员工才能的工作环境。在2011年年末，由世界著名的人力资源公司汉威特举办的“2011年中国优秀雇主”评选中，万科被评为全球TOP25优秀雇主，并且两年连续获得“中国优秀雇主”称号。万科致力于推广行业节能减排，不断推动绿色建筑及相关的居住房屋产业化。2011年，公司共计申报绿色的三星项目有273.7万平方米，是全国共计数量的52.9%。在2007年年度，建设部批准万科建筑研究中心成为中国住宅产业化试点基地。公司持续推动居住房屋产业化的进程。在2009年年度，万科公司北京假日景观工程B3号和B4号楼被授予“北京房地产优秀产业化试点工程”的称号。同时东莞的万科建筑技术有限公司也取得了由广东科学厅、广东财政厅、广东国税局以及广东地税局联合颁布的高新技术企业认证证书，万科公司则是第一家被选出的高新技术性企业。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。公司致力于坚持不懈的提高产品的品质。累计到2011年年度，万科房地产公司共计有27个工程取得“詹天佑大奖优秀居民小区金奖”，其中的天津水晶花小区、广州的四季城、中山的城市景观工程分别取得了“中国国家建筑工程詹天佑大奖”。二、房地产行业发展情况分析1. 政策影响分析 2014 年上半年，在宏观经济环境整体偏弱的背景下，房地产市场出现自发性回调。在房地产政策层面，中央政府更注重长效机构的建设，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设上，不动产统一登记工作平稳展开，户籍制度改革加速推进。而地方政府面对市场销售形势的下滑和低迷，纷纷展开楼市政策微调，其中限购松绑是地方政府政策微调的重点。从政策影响来看，随着地方政府陆续出台促进市场发展的刺激性政策，市场信心有所回升，下滑的趋势有所放缓。但应看到的是，随着楼市调控政策的逐渐去行政化，市场机制将在房地产市场领域发挥越来越重要的作用，政府出台微刺激政策可以减缓市场下滑的幅度，并在未来出现阶段性企稳，但难以改变市场整体趋势性变化。从未来政策走向来看，“稳增长、促改革、调结构、惠民生”的整体发展思路不会改变，但在市场的压力下会有更多的“微