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城镇住房保障体系发展滞后对房地产市场波动的影响 　　[提要] 本文在总结我国城镇住房制度改革历程的基础上，分析城镇住房保障体系发展滞后的现状及其对房地产市场的不利影响，并提出促进我国城镇住房市场发展的相关政策建议。 　　关键词：城镇住房保障；房地产；市场波动 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　收录日期：2013年5月8日 　　一、我国城镇住房制度改革回顾 　　新中国成立至今，我国城镇住房制度发展总体上经历了由政府直接调控，以非商品化为基础的住房福利性分配向政府间接调控，以商品化和市场化为基础的住房分配的转变。按照发展历程大致可以分为以下几个阶段： 　　（一）住房福利性实物分配制度阶段（1949～1977年）。新中国成立后，我国在城镇实行的是完全福利化的住房政策，住房分配以实物为主。该制度对保障建国初期城镇居民的基本住房需求起到了积极作用，但也存在国家和企业负担过重、住房市场发展缓慢等问题。 　　（二）住房制度改革准备与试点阶段（1978～1990）。1980年邓小平同志提出出售公房、调整租金、提倡个人建房买房的总体改革设想，拉开了住房制度改革的序幕，随后全国开展了住房改革试点。 　　（三）住房制度改革全面推进和实施阶段（1991～1997年）。1991年城镇住房制度改革取得重大突破和实质性的进展，结束了前一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。 　　（四）房改的突破性阶段（1998年至今）。1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，中国住房体制改革进入了一个新阶段。 　　二、我国城镇住房制度改革取得的成效以及现阶段存在的问题 　　（一）城镇住房保障体系存在的问题。城镇住房保障市场存在的问题包括经济适用房、廉租房和住房公积金制度方面的问题。 　　经济适用房制度存在的问题主要有：1、购买对象界定不明，涵盖面过广；购买对象界定不明是目前经济适用房政策中的最大问题障碍，它使经济适用房的经济性不能真正发挥。我国没有权威部门来制定家庭的收入标准，对高、低收入家庭没有准确的划分；同时也缺乏完善的家庭收入管理机制，家庭经济收入的多少很难确定。因而，在执行中留下了明显漏洞，无法限制高收入者购买经济适用房。2、投资比重逐年下降，供求矛盾日益尖锐。1998年完成的房地产开发投资企业中住宅投资为20，815，647万元，其中经济适用房的投资额为2，708，523万元，经济适用房的投资额占住宅总投资的13%。而2006年完成的房地产开发投资企业中住宅投资为136，384，071万元，其中经济适用房的投资额为6，968，397万元，经济适用房的投资仅占住宅总投资的5.1%。3、管理制度不健全，权力寻租现象严重。一方面经济适用房一票难求，很多低收入家庭排长队等候购买；另一方面出现了很多高收入家庭购买大户型经济适用房的现象。 　　廉租房制度存在的问题主要有：1、廉租房制度建设滞后。截至2006年9月底，尚有5个省（区、市）没有建立廉租房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租房制度；2、廉租房覆盖面小。在已开展廉租住房的城市，其覆盖面仅在1%左右；3、地区差异性较大。由于各地收入情况不同，各地对最低收入家庭界定不一样，导致保障对象和保障标准也不同；4、资金来源不稳定。 　　住房公积金制度存在的问题主要有：1、覆盖率低，融资渠道狭窄。在一些大城市，公积金覆盖率达到了90%以上，但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不到50%；2、缴存率偏低且缴存率单一。不同城市、不同收入阶层使用单一的缴存率，既不利于住房公积金筹集规模的扩大，也不符合不同收入阶层的贷款需求；3、监督机制缺乏，处罚力度不够，违规使用、挪用住房公积金的现象屡有发生。 　　（二）商品房市场存在的问题。1、住宅建设量大，商品房空置率高，耕地消耗严重；2、住房供给结构与需求结构不适应。在实际操作中，国家关于增加中低价位、中小户型普通住房供给的政策远没有落实；3、住房市场秩序不规范。目前，作为住房供应体系基础的住房市场运行秩序欠佳，缺乏规范的市场环境和竞争规则。市场信息系统不健全，存在着开发商违规销售、虚假广告和囤积捂盘的现象。同时，房地产投机现象严重，破坏了商品房市场的正常需求关系；4、住房价格上涨过快。我国快速的工业化和城市化以及住房分配制度改革启动了长期压抑的住房需求，近年来房地产市场出现了空前的繁荣。1998～2003年我国商品房价平均递增2.7%，一直保持温和上扬，其中1999年为0.5%的负增长，而2004年陡然上涨到17.8%，2005年亦达14%，2006年虽然有所回落，但6.8%的增长也不算低，而2007年10月份和11月份，70个大中城