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房 地 产 预 算 管 理 报告目录 预算管理工作回顾 成本预算管理 营销管理 利润管理 房地产成本管理的特点 成本管理总体思路 成本在项目实施各个环节中的关键控制点 成本管理要突出重点 划分可控成本和不可控成本 不同类型产品的管控重点不同 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房地产成本构成复杂，公司实施“全成本”管理，但目前对所有的成本采取同一的管控办法，缺乏分类管理意识，使我们在五年多时间成本管理的工作过程中，提升了对部分成本的管控能力，但对于部分成本仍处于管控很弱的状态。 从12个一级成本树科目来看，建安工程费、市政工程、环境及绿化工程以及营销费用是成本控制的关键所在，而土地成本、前期费用、税金、其他费用等相对来讲是不可控的。 不可控成本举例： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 可控性 不可控成本 不可控成本 不可控成本 不可控成本 不可控成本 名 称 土地成本 前期费用 税金 其他费用 财务费用 管理费 物管费 说 明 主要取决于土地获取的方式，公司的政府关系等因素，难以通过有效的管理方法来降低支出； 绝大部份是按照一定的取费标准收取的，如报建费；只有设计费用相对弹性比较大，特别是总规方案的设计，不同事务所的取费标准相差非常大； 法律强制征收 特点是金额较小，按一定的费率来收取，费用的发生标准化程度较高。 由于在整个项目支出中所占金额较小，也不是成本管理的重点。其中财务费用是由于其支出相对于资本带来的收益而言是很小的。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 可控成本举例： 可控性 可控成本 可控成本 名 称 建安工程 环境及绿化工程 说 明 建安工程费是所有房地产企业都会关注的成本控制点，也是公司最早列入成本控制范围的支出，通过多年的积累，管理较为成熟。其控制的关键点是前期的施工图设计（合理的配筋量设计，方案不能过于保守）、施工过程中的现场签证管理和招投标管理。 环境及绿化工程投资由于在整个开发项目的投资中所占比重越来越大，而且是拉升物业销售价格的关键，因此成为了重要的成本管理点。但是，该项投资的管理又是很困难的，由于环境和绿化工程的非标性很强，比如同样的树种，树型的好坏，胸径大小几厘米，价格就可能相差几倍以上；石材的价格也是根据形状、成色等来确定；同样的苗木，不同的景观公司可以做出截然不同的效果，收费标准也就自然相差很大。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 可控性 可控成本 可控成本 名 称 市政工程 营销费用 说 明 市政工程也是将来成本管理的一个重点和难点。我们知道，交通的便利程度是买房人选择项目的一个非常重要的因素，一般来说，开发商为了促成项目的销售，在不得已的情况下也会对用地红线外的市政进行投资，比如市政道路。因此，市政工程有一定的政府关系特色，如用地红线外的市政道路由谁投资，这对于大型开发项目而言尤其重要。 另外，市政工程中的自来水和用电工程有一定的垄断色彩，较难做到通过招投标控制投资。 我们将在下一个章节重点阐述。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. “未发生成本”主要由“B1签约但未完成”和“B2未签约”两部分组成： “B1签约但未完成”主要是指合同已经签订，但尚未履行完毕，同时未发生合同中止（终止）事项，则针对于本合同扣减完成部分为“未完成” “B2未签约”主要是指截止到“现在”还没有签约但将来（在项目结算之前）会签约发生的成本，就是预算成本中还未发生的部分。这一金额必须依据项目