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我国小产权房现象探讨及对策研究 　　【摘要】近年来，小产权房问题一直是各方瞩目的焦点。本文通过对其现状和成因的分析，在混合策略博弈的基础上，构建政府监管部门与农民的混合策略博弈模型，借助模型分析二者的行为选择。并通过对行为选择的分析，本文提出相应的对策建议：对监管部门要加强监管力度，对开发农民也要加大惩罚力度。 　　【关键词】小产权房 博弈 激励的悖论 　　小产权房问题由来已久，早在上个世纪90年代，以北京为主要代表部分大型城市就已经出现了在农民集体所有土地上建设、向本集体以外城镇居民出售的小产权房。据国土资源部（2010）不完全统计，全国小产权房建筑面积已超过66亿平方米（相当于中国房地产业近10年来的开发总量），小产权房在各类城市周围、经济开发区、旅游风景区、大学新城等区域都已具备相当规模。即使有国家的明令禁止，建设部的明确警示，法院的严厉判决，小产权房的建设势头仍然未能被遏止住，在短短几年间如雨后春笋，遍布全国，业已形成了一条完整的建设、销售、交易转让产业链。同时官、学、商、民各说各话，激烈博弈，问题日趋复杂，小产权房的解决也越来越紧迫。利弊共生的小产权房折射出我国社会现存的诸多矛盾，如何辩证地分析小产权房问题具有重要的现实意义。 　　一、小产权房产生的原因分析 　　（一）小产权房的根本成因 　　我国宪法规定：城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。但同是土地公有制，二者并非同地、同权、同价，具体表现在：集体土地所有者不能买卖其土地；集体土地使用权必须首先在集体成员内部进行初始配置。除了宅基地使用权不能抵押和转让给集体成员外，农地的承包权亦不能抵押，其流转也受到一定限制；农民在自己的宅基地上以及村民集体在集体建设用地上建设的住房只能卖给本村居民，如果卖给外村特别是城市居民，则被视为小产权房，不受法律保护。 　　因此，城乡二元土地制度导致的结果为：农村由于受到集体土地的买卖的限制而继续停留在耕地与种植的农业经济中，相较依靠城市商品房高速发展的城市经济落下了一大截。在现有自留地大量出现空余与农村经济迫切需要发展的情况下，农民为了追求更高的收益，开始集体发展小产权房。这对矛盾即成为“小产权房”屡禁不止的主要原因。 　　（二）小产权房的现实成因 　　低廉价位优势。小产权房最大的优势就是其低廉的价格。尽管近几年价格一直呈上升态势，但是对比大产权房高昂的房价，大量低收入者成为了购买小产权房的主流群体，不少工厂为了节省成本甚至自行提供以集宿楼形式为主的小产权房，供本厂工人住宿。 　　农村区位优势。小产权房的最初的购买动机是低收入群体追逐低廉的价位，而近几年开始，随着小产权房别墅的兴起，不少城市白领由于城市环境恶化，开始将购买目光投向位于湖滨与田地之间的农村小产权房，许多农村与开发商也看到了其优良环境条件，纷纷开始建造别墅这类小产权房。 　　中国法律的不完善和监管部门的执法不严。《中华人民共和国宪法》第八条规定，“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（ 镇） 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。正是法律法规中许多模棱两可地方的存在，给小产权房建设留下了打“擦边球”的空间。而监管部门的执法不严更是助长了小产权房的蔓延，如果监管部门能够在小产权房刚开始建设时就将其遏制，小产权房就不会发展到如今进退维谷的局面。 　　二、博弈分析与模型建立 　　严格来说，小产权房牵涉到的博弈方很多，本文认为，主要包括政府监管部门，房地产开发商，村镇，农民和购买者。 　　（一）博弈分析 　　对政府监管部门：一方面，小产权房的存在有利于缓解普通商品房供不应求，能有效抑制房价的高速增长。另一方面，小产权房冲击着地方政府对土地市场的掌控，造成政府土地出让金收益的大额损失，财政吃紧，同时小产权房以非法身份存在无疑对政府形象造成了破坏。总之，小产权房对政府监管部门是弊大于利的。 　　对房地产开发商：小产权房的扩张冲击了房地产市场价格体系，开发商无钱可赚，纷纷选择退出行业，将造成我国房地产行业的大幅度萎缩。 　　对乡镇政府：小产权房的开发有利于增加乡镇政府的收益，提升乡镇整体生活水平，有助于乡镇政府的政绩建设。 　　对农民而言：小产权房的出现维护了农民的基本权益。土地若被国家征用，农民只能获得少量补偿金，若是被开发成小产权房并上市交易，土地得到巨额增值，农民收益显著提高。 　　对购买者而言：小产权房的存在一定程度上解决了低收入人群购房难的问题，他们以远低于商品房的价