我国房地产经济周期波动研究).doc

我国房地产经济周期波动研究 一、房地产周期的定义 房地产周期波动，是指房地产业的实际发展与其趋势 之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动。房地产经济的增 长和国民经济的增长一样，不是平稳发展，而是波浪式地 前进。从长期来看，随着国民经济的发展，房地产经济的 发展有一个向上的总体趋势，而从中短期来看，由于自身 结构的失衡或外部因素的冲击，房地产的实际增长曲线总 会与趋势增长曲线发生偏离，围绕长期趋势上下波动。 从经济周期不同阶段的展开过程分析：第一，当宏观 经济开始复苏时，政府一般通过扩张性政策从外部刺激经 济，同时在房地产价格需求弹性和收入需求弹性等房地产 特有的产业扩张传导机制作用下，社会生产资源向带有国 民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移，由此 导致并推动房地产业的复苏。第二，在房地产经济开始复 苏以后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断 上升，同时由于房地产供给的短期刚性及保值增值心理的 影响，房地产价格全面上扬；与此同时，随着房地产价格 上升，房地产开发商资产快速膨胀，在银行提供大量按揭 的情况下，经过投资乘数等作用，房地产经济周期比宏观 经济周期更快进入繁荣阶段。第三，当宏观经济步入高涨 期后，在政府提高利率、紧缩通货等紧缩性政策冲击下， 投资、消费需求开始降低，同时受到房地产投机被抑制、 房地产泡沫破灭等房地产业特有的内部收缩机制的影响， 使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，房地产市场 先于宏观经济进入收缩期。第四，当宏观经济进入衰退后， 房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大幅下 降，房地产交易量大大降低，商品房空置率明显提高。第 五，经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续 时间较长的萧条阶段，直到宏观经济开始缓慢复苏之后才 慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。 二、我国房地产周期波动特征 我国房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动， 我国房地产业发展较快，房地产业的各个指标绝对值均呈 上升状态，但指标的增长率呈现出上升、下降相互交替的 波动形态，因此，我国的房地产表现为增长率循环。 我国住房制度改革是从1998年开始的，而此前的房地 产业市场化程度较低，房地产业也不成熟，因此，虽然1998 年以后的市场是在1998年以前的基础上发展起来的，但二者 的区别较大，整个市场机制也发生了变化，将1998年以前与 以后的房地产业放在一起比较其销售变动情况就有些牵强。 因此，我们并不打算从较长的时间考察房地产业的周期波动 情况。但从长期考虑，1998年取消了福利分房以后，我国积 存的住房存量一下子释放出来，再加之人们住房观念的改 变，导致近几年住房需求呈井喷增长，房地产业发展较快； 在房地产业最初的需求得到满足后，房地产业发展的脚步肯 定要放缓，需求走向稳定。因此，高速增长以后，肯定伴随 的是房地产业发展的速度走向平稳，这就表现为房地产业发 展速度高低交替的周期性波动。 三、我国房地产业周期波动影响因素分析 房地产的不动产性质决定了这个行业的竞争是不完全竞 争，通常表现为环形竞争和区位竞争；其连带性决定了市场 发育依赖于土地资源，土地供应从基础上决定了整个房地产 市场的规模；房地产供给相对缺乏弹性；房地产的高资本价 值性决定了房地产经济的增长主要是房地产投资、商品房价 格等价值型的增长；房地产投资与消费的双重性决定了房地 产的需求变动较大，当人们对房地产商品投资的保值增值预 期较强时，房地产市场容易出现投机行为；另外，由于房地 产开发投资与销售之间的时差、房地产适应物价变动的滞后 性，都使得短期内房地产需求和房地产供给之间的矛盾较为 明显。通过对上述房地产属性和市场特征的分析，我们可从 宏观经济环境的投资因素、货币供给因素、消费因素、政策 因素方面分析房地产的特殊性对房地产周期波动的影响： 1 . 影响我国房地产经济周期的宏观因素的实证分析 影响我国房地产价格波动的宏观经济因素主要包括：国 内生产总值、国民收入水平、货币发行状况、土地价格、房 地产投资状况和房地产消费状况等。因此，我们选取自变量 指标为：国内生产总值、城镇居民家庭人均可支配收入、货 币供应量、全国土地交易价格、全国房地产开发投资额和商 品房销售额。采用2000年至2006年的季度数据为样本，进行 时间序列分析。建立全国房屋销售价格指数y与国内生产值 x1、城镇居民家庭人均可支配收入x2、货币供应量x3、全国 土地交易价格指数x4、全国房地产开发投资额x5和商品房销 【经济研究】 047 售额x6的线性回归方程，根据数据显示结果来进行判断。 六个变量有共同的上升趋势，说明他们之间有高度相关 性导致共线性。一般地，如果模型的R值很大，F检验通过， 但有些系数不能通过检验，就存在着多重共线性。对多重共 线性进行处理，常见