房贷新政政策效果分析.doc

房贷新政 1、房贷新政内容 9月30日，央行及银监会下发了《关于进一步做住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》或房贷新政)。该文件的主要内容是，全面放松住房按揭贷款，希望让更多的居民或住房投资投机者涌入住房市场，以便消化各地积压过多的住房库存： 对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。 2、房产新政能否导致房价波动？ 不少房地产企业纷纷取消了在房贷新政出台之前住房销售中的各种优惠，甚至于也希望让房价立即上涨，待价而沽，以此借房贷新政大谋其利。因为在房地产企业看来，这次出台的房贷新政远远超出市场预期，它对国内房地产市场会造成巨大的影响与冲击。 不过，这次房贷新政到底对房地产市场会造成多大的影响，是否能够把正在周期性调整中的房地产市场中断？是否能够完全改变当前国内房地产市场的预期，并让住房投机投资的需求全面地释放出来？是否会让正在退出的住房投机投资者重新涌入市场？以及，这次房贷新政是否是2008年131号文件的翻版？对于这些问题的答案，关键还得看银行的行为选择。 可以说，这次房贷新政对住房按揭贷款的全面放松比起2008年131号文件来说有过之而无不及。比如，对首套住房贷款的优惠条件又回到了历年来的最优惠水平。同时，对住房消费首套住房的认定，《通知》进行了全面泛化，不仅包括不持有住房，第一次进入住房市场购买住房者，也包括还清了住房按揭贷款持有一套住房，再进入市场购买住房者。而在未实行或者已取消限购的城市，持有多套住房、还清了按揭的购房者也可能被视作首套住房消费者。 这里，有两个问题大家要特别关注，一是房贷新政对住房消费进入全面泛化，或以表面上的住房消费来掩饰实质上的住房投资投机。可想而知，把住房作为赚钱之工具，进行投机投资，可享受银行优惠贷款，这对投资者来说，是非常大的激励；二是新政也在鼓励还没有全面结清银行按揭贷款购房者尽早结清以往银行按揭贷款。可以说，这种对首套住房认定标准的重新设定，对国内银行来说是相当有利的。既可让住房消费需求范围全面扩展，也可降低存量住房按揭贷款之风险，诱使已经购买住房者还清住房贷款，还清银行贷款之后，这些再购买住房者是否能获得优惠贷款则是不确定的，还得经过银行审核。 ????（1）按揭贷款成本上升?无大规模扩张之势 现在的问题是，对住房消费过度优惠的信贷政策，《通知》仅是引导性的下限规定，至于利率及杠杆比如何，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。实际上，从10月8日各家商业银行已出台房贷新政细则来看，银行的行为选择并非如房地产企业所预期的那样又会回到2008年的状态，反之，银行可认同《通知》所泛化的住房消费，即认贷不认房，但住房按揭利率水平与房贷新政前只有些许差别，变化不大。 ????何也？因为，这与当前国内金融市场条件与2008年下半年时情况完全不同有关。（比如，2009年前10年，国内银行信贷总额只有21.4万亿，当时整个银行信贷规模不是太大。在银行的价格管制及规模管制的情况下，信贷规模放松，各银行的快速信贷扩张是必然。因为在当时，信贷规模的大小完全决定了银行的市场竞争力。哪家银行的信贷规模大，哪家银行的竞争力就强。但是，在目前的情况下，国内银行的信贷规模经过2009年-2013年的快速扩张(5年达45万亿，远大于前60年的总和)已经形成巨大的规模，银行再过度地信贷规模扩张，不仅会增加银行的风险，而且也会降低银行的收益率。）因此，对于国内银行业来说，如2008年下半年起那种信贷规模快速扩张激励已经全面减弱。 更为重要的是，近年来国内金融市场在融资结构、价格水平及按揭贷款潜在风险等方面的情况也与2008年下半年不可同日而语。 ? 首先，从国内金融市场的融资结构来看，在2008年下半年，国内银行贷款占整个社会融资规模的比重在90%以上，而到2014年这个比重已经下降到50%以下。而国内银行信贷规模所占比重的快速下降，一方面说明了受各种信贷规模监管条例的限制，国内银行信贷规模扩张能力在逐渐地下降，另一方面也意味着国内银行也正在突破这种信贷规模的管制，把表内业务(编注：资产负债表可以揭示的业务)不断地移到表外(编注：资产负债表可以揭示的业务)。这就是有了国内影子银行盛行，或国内银行对表内的