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房地产业定位回归与结构性调整研究 　　自1998年实行住房分配货币化改革以来，房地产业经过十几年快速发展，已经成为社会经济生活的重要产业。在居民通过市场化手段满足爆炸性居住需求的同时，地方政府财政收入也因此而大幅增长，带动上下游产业链迸发出活力，房地产业所取得的成就有目共睹，但是也暴露出诸如地产价格居高不下、经营开发模式粗放等诸多问题。在狂热而又躁动的发展模式下，房地产已被资本、投机所绑架，远远脱离了居住与提供产业基础的本质属性。肇始于2009年底的抑制性房地产政策调控，可以说是史上最为严厉的紧缩性措施，政策核心是要把房地产业从过去简单的炒地卖地模式转向真正的房产开发模式。通过宏观政策实施，为整个房地产业提供一个反省的过程，思考一个更理性、更精明的增长方式和发展路径，进而需要从战略视角对房地产业进行结构性调整研究。 　　一、房地产业结构性调整是对其功能定位的回归 　　从本质上看，房地产具有自然属性、经济属性与社会属性。就房地产经济属性来说，房地产与其他商品有着明显的不同，远远超出所赋予的商品属性，房地产不仅可以用来融资、投资，还可以用来投机炒作，在现代市场经济条件下其资本性质得到了最大程度的体现。而其所包含的公平性、福利性和社会保障性等在内的社会属性却被过早遗忘。房地产业作为以提供住宅消费和产业基础为主的产业，本来就与民生有着天然的联系，房地产业的本质特征首先是民生属性。从使用价值角度分析，房地产为老百姓提供舒适、安全的居住环境，为其他企业和行业提供经济活动的场所，因而，整个社会对房地产业的这种高度依赖和广泛参与，表明了房地产业与社会的生产、生活各方面都存在着密切联系。 　　由此，房地产业的社会功能应让其尽早回归到“民生支柱产业”的定位。目前我国仍处于工业化中期，正是产业升级的关键阶段，科技投入和产业研发应当成为产业升级的主要推动力，然而房地产市场的经济泡沫和超常的利润回报，不仅打击了企业研发的积极性，更分流了企业科技投入所需的各种资源。从国际经验看，由于社会经济的发展是动态的，因而决定了作为国家经济栋梁的支柱产业不可能一成不变。就我国房地产目前的情况分析，其影响产业链条长，对拉动经济增长的作用明显，能增加就业，改善社会福利水平，其支柱产业和先导产业的性质不可能一时消失。因此，在调整和规范房地产业定位于民生的基础之上，以保障和改善民生作为房地产业发展的基本取向，逐步实现房地产业作为“民生支柱产业”的功能定位。 　　二、结构性调整符合房地产发展的一般规律 　　1.住宅产业的发展规律 　　各国住宅产业都是从为了解决居民住房困难而注重数量型发展的阶段开始。以美国为例，一直到20世纪20年代末，美国住宅建设完全是民间的私事。第二次世界大战以后，美国经济高速发展，人民生活水平大幅提高，对住房提出更高要求。1949年美国国会通过的《全国可承受住房法》，提出的住房目标是“让每个美国家庭应该承受得起一套环境适宜的体面住房”。20世纪80年代中期，每年建设住宅150万～180万套，每年住宅投资占固定资产投资的6%～8%。一般来说，经济发展初期，由于战争或经济等原因造成人们生活水平很低，住房短缺成为普遍的社会问题，政府通过制定住房政策、拨出财政资金进行公建或扶持社会建房。当人们生活水平和消费能力进一步提高、金融资产逐渐增加以后，居民的消费结构开始发生变化，在此需求下，住宅产业的发展由单纯数量型向增量与质量并重型转化。 　　2.商业地产的发展规律 　　商业地产一般发展规律是起步期较晚但持续期很长。国际经验表明，人均GDP3000～8000美元是商业地产的起步期，8000美元之后进入加速发展期，直至20000美元之后才进入成熟发展期。而在起步期时，新增供应增速往往最快。表1显示的是20世纪80年代末欧美亚等发达国家城市住宅土地和商业土地的价格。 　　从表中的数据我们可以看出，西方发达国家在经济发展比较成熟阶段的住房土地价格和商业用地价格情况，如果将商业用地与住宅用地的地价之比作为一个衡量指标，可以看出世界大都市的该比值通常在5%～20%之间，这样的比值标准也体现了商业地产的一般发展规律。 　　3.保障性住房的发展规律 　　美国、英国、日本、新加坡等发达国家，在其经济发展过程中，一直都把社会保障性住房和廉租房作为住宅建设的重要内容。新加坡在20世纪60年代建国时就规定，90%的建设住房为政府廉租住房，直到上世纪末，绝大部分新加坡公民都已得到政府租屋，这一规定才被取消。英国在20世纪40年代到1959年保持了70%的社会保障房、廉租房建设比例期间保持了60%的建设比例，直到目前还保持着约20%的建设比例。但中国则过早把社会保障性用房和廉租房的比例规定取消了，前几年，社会保障性用房和廉租房占建设住宅的实际