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第一章 房地产开发及投资 房地产开发制度 房地产开发的概念 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 房地产开发的原则 房地产开发应当遵循下列原则： 严格执行城市规划原则。 讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 土地征用的审批权限 征用下列土地，由国务院批准： 基本农田； 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 其它土地超过七十公顷的。 征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 房地产概念： 指土地建筑物及其他地上建筑物，包括物质实体和依附于物质实体的各种权益。 房产：建筑在地面上的各种房屋(包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等)； 地产：是指土地和地下各种基础设施的总称（包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等） 五、 房地产分类及权限 一）掌握按用途划分为以下房地产类型： 1、住房地产； 2、商业房地产； 3、工业仓储房地产； 4、办公房地产。 住房地产的几种类型： 北京：1、普通住宅：原则满足于住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积为120㎡以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况制定本地区享受优惠政策普通住宅的具体标准，向上比例浮动不得超过上述标准的20%（指房价和容积率）。不符合上述条件的住宅为普通住宅（北京市标准）容积率在0.1以上（含0.1），单套面积不得超过140㎡。成交价格是同级别土地上的住房平均交易价格的1.2倍以下。 首次上市交易的：已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房视同普通住房。 经济试用房：是以中低收入家庭住房困难户为供应对象。并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。是以微利价出售给广大中低收入家庭。有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。 城镇廉租住房：是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业长住户口的最低收入家庭和其他需要保障的特殊的家庭提供的租金补贴或者以低价租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。 二）所有权、使用权、抵押权等房地产权利类型 1、房屋所有权：房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。（小产权） 2、土地使用权：以开发利用生产、经营、社会公益事业为目的地，在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其它附着物并进行占有、使用、收益的权利。 3、抵押权：是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保。当债务人不依法履行债务时，债权人有依法从该低押财产的价值中优先接受请偿的权利。 六、国有土地使用权 土地所有制类型及土地划拨、有偿使用方式： 1、 所有制：A、全民所有制（国有制）；B、劳动群众集体所有制 2、土地划拨、有偿使用的方式：住宅70年 商业40年 办公50年。 注：国家实行土地有偿有限期限使用制度，除了国家核准的划拨土地以外/凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件进行市场交易的，均实行有偿有限期使用。 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将该幅土地交付其使用。或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨的方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 国有土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有土地出让的方式： 招标出让国有土地使用权：是指市县人民政府、土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果，确定土地使用者的行为。 拍卖出让国有土地使用权：出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 协议出让国有土地使用权（拆迁、地铁、铁路之类专用）：出让人与选定的受让房磋商用地条件和价款。达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 挂牌出让国有土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让。 房地产综合开发流程 房地产开发项目策划环节 主要目的是决定投资开发的对象。 房地产开发的前期工作 主要目的是为开工建设做好准备。 房地产开发项目的建设管理 主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。 房地产开发项目的经营工作 主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。 房地产开发项目后评价环节 主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因，弄清项目的综合效益如何。 房地产