基于VAR模型的上海房价与租金关系再检验.docVIP

基于VAR模型的上海房价与租金关系再检验 　　摘 要：本文选取1999第3季度至2010年第4季度上海房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数数据，借助EVIEWS6.0软件运用多种实证方法对上海房价与租金之间的关系进行实证分析。研究结果表明上海房价和房租在长期内存在稳定关系。短期房价和房租互有影响但影响方向不定；上期房价对当期租金的影响小于上期租金对当期租金的影响；房价与房租互不为对方的Granger原因，其他因素起主导作用。还说明短期内上海市房价和租金关系背离现值理论，呈现非理性的波动。 　　关键词：房价；租金；实证检验 　　1 问题的提出 　　房地产业在1998年拉开了商品化的大幕，延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，经过十几年的发展，房地产逐渐成为国民经济的支柱产业，在国民经济中的地位愈发重要，然而房价的扑朔迷离让老百姓越来越看不懂，同样什么因素影响房价，房价和房租什么关系，学术界还有不少的争论。关于房价和房租的关系问题，周永宏（2005）认为我国房价和租金被区隔到垄断竞争市场和完全竞争市场，两者具有相对独立性，不存在房价决定租金的情况。余华义，陈东（2009）认为我国地价变化对房价有正向影响，房价与房租之间存在双向的正向影响，而其他影响不显著。杜红艳，马永开（2007）认为在全国范围内，房价和租金短期相互独立，而房价是租金变化的长期原因，但租金不能影响房价。然后李勇，邓晶，王有贵（2011）认为中国房价和租金不存在长期稳定的均衡关系，短期内房价不影响租金，而租金影响房价但影响力有限。刘仁和，程昆，莫金玲（2011）认为北上广深的租金指数和房价指数之间不存在协调关系，说明住宅市场价格与租金不存在长期均衡关系，房价严重脱离租金这一基本面的影响，不再遵循现价理论模型揭示的两者的运行规律。董藩，刘建霞（2010）也认为房价和租金受各种因素的干扰而呈现出非正比的背离关系。上述文章中研究全国房价和租金关系的较多，而研究上海房价和租金的偏少，方法也比较单一，如崔光灿（2006）只运用了Granger因果检验考察地价、房价和租金的关系，本文在上述文章的改进基础上专门研究上海房价和租金的关系，以期得到令人满意的结论。 　　2 相关传统理论 　　传统的房价和租金关系理论主要有两种：一是马克思的地租理论，二是迪帕斯奎尔-惠顿模型[1]。 　　2.1 马克思的地租理论 　　马克思认为房价和房租都是房屋价值的货币表现形式，都应该反映房屋的价值。房屋价格是房屋价值的基本形式，房租是以房价为基础计算出的，是派生形式。由于同一房屋的售价和房租所反映的是同一房屋的价值，所以房租与房价必然存在着一定的比例关系。 　　马克思通过租售比价概念来考察房价和租金的关系，租售比价就是指同一时间、同一区位、同类型房屋租金与房价的比例关系。租售比价是按住宅买卖市场价格计算市场租金的依据，租售比价=市场租金/住宅买卖市场价格。以公式表示：r=R/P（r为租售比价，P为房价，R为房租） 　　2.2 迪帕斯奎尔-惠顿模型（简称D-W模型） 　　D-W模型认为租金和房价的比值为I（I为资本化率），这是投资者愿意持有住宅资产的当期期望收益率。资本化率被看作是外生变量，它根据利率和资本市场上各种资产（股票、债券、短期存款）的投资回报来确定，因此住宅资产的价格P是租金水平R通过资本化率I来确定的。以公式表示为P=R/I（P为房价，R为租金），在D-W模型中同样可以看到房价和租金是成正比关系。总之，马克思的地租理论和D-W模型的前提条件都是房价与租金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相互区隔，而得出两者存在正相关关系的结论。 　　可以看出现在再拿传统的地租理论来解释当前的问题会有不少局限性，传统理论运用前提比较苛刻——成熟市场，然后现阶段中国房地产市场还是一个发展中的不成熟市场，因此需要更符合实际的理论和模型来解释当下上海房地产市场房价和房租的关系。 　　3 实证分析 　　3.1 数据处理和描述 　　本文收集国家统计局编制的70个大城市房地产价格指数中的上海房屋销售价格指数和上海房屋租赁价格指数1999～2010年的季度数据作为样本，两个指数分别用HP和RP表示，数据来源于wind资讯①。在数据的预处理上，考虑到房价和租金的季节性。因此，我们利用美国商务部国势普查局CENCUS-X12方法对数据进行了季节调整[2]，调整后的数据记为HP_SA和RP_SA，如图1所示。由于所用数据均是时间序列的数据，笔者首先检验两个序列的平稳性，在满足同阶差分平稳的条件后做Johansen协整检验②，Granger因果关系检验，以及基于VAR模型的脉冲响应函数和方差分解来分别研究变量间是否存在相互影响，以及影响的方向及作用力强弱。 　　从图1可以看出上