苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析.doc

目 录 1. 城市投资环境分析与评价 4 1.1 宏观经济运行状况 4 1.2 宏观政策对房地产市场的影响 4 2. 当地房地产市场概况 6 2.1 房地产市场发展历程及概况 6 2.2 历年供需情况分析 6 2.3 消费群体构成及演变分析 8 2.4 行业竞争格局分析 9 2.5 未来房地产市场发展趋势 10 3. 项目周边区域概况及项目竞争分析 13 3.1 周边市场概况及变化 13 3.2 市场未来5年预测 13 3.3 项目周边配套设施研究 14 3.4 项目周边竞争分析 14 3.5 竞争分析预测 17 4. 地块分析 19 4.1 地块指标 19 4.2 交通状况 19 4.3 周边配套 19 4.4 景观资源 20 5. 项目价值评估 21 5.1 产品分析 21 5.2 项目现值测算 22 6. 项目价值评估结论 24 6.1 SWOT分析 24 6.2 整体市场趋势 24 6.3 竞争情况 25 6.4 项目价值 25 6.5 前景预测 25  图 表 目 录 图2-1：苏州房地产市场发展历程 6 图2-2：2002-2005年苏州市房地产开发投资占固定资产投资的比重 7 图2-3：2002-2005年苏州市住宅竣工面积 7 图2-4：2002-2005年苏州市住宅供求比 8 图2-5：2002-2005年苏州市住宅销售价格 8 图2-6：2005年苏州房地产开发企业资质水平 9 图2-7：苏州轨道交通地图 11 图3-1：太湖景城所在地理位置图 13 图3-2：竞争楼盘对比分析图 16 图4-1：项目位置图 19 图4-2：吴江经济片区布局图 20 图5-1：项目建筑设计效果图 21 表1-1：2001-2005年苏州经济和人民生活水平情况 4 表1-2：2004-2005年全国主要房地产相关政策回顾 5 表2-1：苏州外地主要房地产开发企业及其典型项目 9 表2-2：苏州市住宅市场需求量预测 11 表3-1：2005年吴江市房地产开发及销售情况表 13 表3-2：各指标含义 15 表3-3：各指标分值说明 15 表3-4：普通住宅项目评分结果表 15 表3-5：别墅项目评分结果表 15 表3-6：“太湖景城”项目与周边竞争性项目优劣势分析 17 城市投资环境分析与评价 宏观经济运行状况 2006年城市竞争力排名居13位 苏州市位于长江三角洲中部，江苏省南部，是中国重点旅游城市，也是长三角地区重要城市。在2006年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中，对中国200个城市的综合竞争力进行了比较研究，苏州位居13。近年来，苏州市形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。 经济保持快速增长 自2003年以来，苏州抓住中国加入WTO，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。GDP保持快速增长，2005年苏州市GDP突破4000亿元，达4026.52亿元，按可比价格计算比上年增长15.3%。人均GDP（按户籍人口计算）66826元，按现行汇率折算超过8000美元。 人均可支配收入、消费性支出逐年稳步增长 从2001年到2005年期间，由于苏州经济的快速增长，人均可支配收入也呈快速增长的态势，年平均增长率达11.5%，在江苏省内处于领先地位，并逐步缩小与上海、杭州等长三角领先城市的差距。随着人均可支配收入的增加，人均消费性支出也呈快速上涨的趋势。 表1-1：2001-2005年苏州经济和人民生活水平情况 指标 2001 2002 2003 2004 2005 GDP（亿元） 1760.28 2080.37 2801.56 3450.00 4026.52 人均GDP（元） 30384 35733 47693 57992 66826 人均可支配收入（元） 10515 10617 12361 14451 16276 人均消费性收入（元） 7270 7682 9272 9783 11163 数据来源：苏州市统计年鉴 宏观政策对房地产市场的影响 受宏观调控的影响，2005年全国房地产开发投资增速逐季回落，房地产投机、投资需求得到一定的抑制，房价增速开始放缓。苏州地处长三角地区，受此轮宏观调控影响，房地产开发投资增速放缓，但由于市场投资炒作成份少，需求相对较真实，销售面积和价格仍维持上涨的态势。 二手房政策，扩大了二手房的可交易量 2005年2月28日苏州市人民政府印发《关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见》的通知，扩大了苏州市区房改售房范围。受此政策的影响，二手房市场的可交易量增加，在一、二手市场的联动效应下，为一手住宅市场