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透过面纱看房地产 一、房地产的参与者 1、中央政府 房地产行业经历了萌芽期（1984-1998年）、成长期（1998-2002年）、繁荣期（2002-2008年）、曲折期（2009-2011年），狂躁期（2011-2013年）中央政府的行为大概可归类为培植、鼓励、权衡和去行为化。 房地产行业着实是一味良药，带动钢材、水泥、家具、家用电器等产业的发展，既能帮助消化产能过剩、能促进耐用品的消费又能解决地方政府“心有余而力不足”的困局，而且还能促进劳动价值贡献率真可谓一举四得。然而，是药三分毒，一个有良知的医生是不会鼓励自己的病人经常食用某种药物的，而是先医后养。中央政府在用药的时候低估了这份药的副作用，导致保障房等配套公共建设和相应的法规建设滞后。 2、地方政府 地方政府真可谓是得天时得地利，一方面政绩显著，开发区一个接一个，GDP快速增加；另一方面，财政收入增加，财权增加才有更多的话语权和自主权，因此没有理由不支持。城镇化建设是其持之以恒的理由。 3、房地产商 如果中央政府是药监局、地方政府是主治医生，那么地产商就是药品制造商，没有理由自断财路。 4、购房者 这里又分为两类，已经有住房和潜在的购房者，已经有住房的人又分为拥有1-2套房子和2套以上的人，之所以这么分，前者是消费者后者属于投资者，一群无奈而又自得其乐的鱼肉。 5、金融机构 这位金融大亨寻觅了很久，终于来了一个肉多鲜美又愿意分享的，只要这块肉不发臭，金融大亨的贪婪将永无止境。 二、房地产做了什么 一组数据很能说明问题：2013年房地产开发投资86013亿元，占全年GDP比重超过15%，对中国经济增长的贡献在20%以上，土地收入占地方财政收入70以上，房地产行业全年融资12.2万亿元占全国社会融资70%以上（包括个人贷款）。全国人民都在为房地产的表现而沸腾，好一个动力发动机！多少人希望它是一个能力黑洞，把中国劳苦大众的精力全给逼出来。 三、房地产怎么了 上海易居房地产研究院发布《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》能大概说明问题，2001年以来，35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势，且在2010年至2011年达到峰值，随后有所回归，但目前仍偏离合理区间。2013年，35个大中城市房价收入比偏离度有以下三个特点：首先，整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市偏离度较大；其次，4个一线城市偏离度差异较大，深圳、北京位列35个大中城市第一、二位，上海、广州位列第十、十一位；最后，35个城市中有31个城市，即近九成目前房价收入比高于合理值，仅贵阳、昆明、沈阳和西安等于或低于合理值。 另外一组数据显示，中国的首次购房年龄在26-28岁（英国37岁、日本和德国42岁、美国超过30岁），这部分购房资金来源父母支持首付和全部房款，如果从个体来看，中国才是赤裸裸的“零首付”，90后的房子仍需要60、70后年的收入来支持，那么00、10后呢。有多少刚需被提前透支。 当房奴的人看看了身边无房的人乐呵乐呵。 四、房地产高增长之谜 1、先看看中国的货币政策 从1990年到2013年者24年间，实际GDP平均涨幅9.9%，CPI平均涨幅4.6%，全国房价（全国房地产销售额除以销售面积）10.7%，M2（广义货币量）平均涨幅21%。24年间实际GDP增长率与CPI增长率仅为14.5%，远小于M2的增幅（看看美国的数据M2平均增幅7%，实际GDP增幅6.8%，CPI平均增幅4%，房价增幅4.5%），中国的钱去哪了？然后，再做个简单的加法，实际GDP增长率+CPI增幅+房价的增幅基本上是M2的增幅。CPI的增幅与房价的增幅大幅度偏离说明房地产的消费只能慢慢被弱化，投资职能慢慢在加大。 看看另外一组数据，房价涨幅和人均收入、实际GDP、名义GDP、M2的相关性分别为0.35、0.35、0.4和0.71。房价涨幅与经济增长及收入增长的相关性最低，与货币增幅的相关性却是最高的。能不能说明，房价上涨的最大原因是由货币驱动，而不是刚需驱动的。 有人会说，货币的都是经济行为的代表，多少货币投入就有购买多少行为，这种说法完全正确。然而，刚需的定义需要澄清一下，你购买某只上市公司的股票，不是为了非要做他们的股东和董事，而是为了交易本身。 2、看看房地产项目成本结构 土地成本（土地出让金、土地契税、耕地使用税及土地使用税）35%-40%，前期费用5-8%，建安成本30%左右，配套工程10%左右，财务费用2.5%左右，其他税费10%，其他费用。 建安成本、配套工程成本基本是相对稳定的，财务费用与现金流的衔接有关，正常情况下也基本稳定。土地成本和税费是地方政府财政收入的大头（70%），他们怎么会舍得这么鲜美的肉。 3、在看看房地产的需求 这里仅说说大众接触的住宅，住宅天然的双重属性（商品属性和资