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一房数卖中的物权变动 　　摘 要 房屋买卖是以房屋为交易标的物的民事行为，是现代社会典型的不动产交易行为，也是典型的不动产物权变动。本文通过《物权法》与《合同法》的立法解读，梳理物权基本理论，在一房数卖实例分析中探讨了物权变动与合同效力、无权处分、占有保护、不动产登记的相关法律疑难问题，并提出有关司法建议。 　　关键词 一房数卖 合同效力 占有 物权变动 　　作者简介：刘亚滨，辽宁瑞石律师事务所。 　　中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）11-010-02 　　案例：甲将自己的房屋卖给乙，买卖合同签订后甲即将房屋交付给乙，并将房产证也交给乙，但没有办理过户登记。乙在住了半年后，又将房屋转卖给丙，并将房屋交给丙占有。丙从乙处取得甲的房产证，但也没有办理过户登记手续。在丙居住期间，该房屋价格迅速上涨。后甲将房产证挂失，并已将房屋高价卖给丁，且办理了过户登记手续。 　　上述案例呈现了较为典型的一房数卖案件类型，数个买卖合同是否有效？乙是否系无权处分？丙是否系有权占有？丁最终能否取得房屋所有权？换言之，甲的二次处分是否属有权处分？笔者试依据物权基本理论，对上述问题进行分析，并认为甲乙之间是有效的买卖合同，乙属有权处分，故丙属有权占有，甲无权进行二次处分，故虽然房屋已经办理过户登记，但丁最终不能取得房屋所有权。 　　一、我国对物权变动的立法现状 　　与国外物权立法相比，我国关于物权立法，原则上采取债权形式主义模式，例外采意思主义。 　　《物权法》第9条、第15条、第23条、第24条，《城市房地产管理法》第60条、《合同法》第33条、《民法通则》第72条等都体现了我国物权立法普遍采用的是形式主义立法原则。由此可见，我国法律规定的物权变动具有以下特点。 　　（1）要有有效的法律行为；（2）对于不动产物权的变动，必须经登记才能生效；（3）动产物权变动只要交付即产生法律效力；（4）对于船舶、航空器、机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗第三人。 　　关于例外的意思主义，依照《物权法》第127条、第158条的规定，土地承包经营权、地役权的变动都是自合同生效时设立。关于土地承包经营权的设立，法条中虽然规定县级以上人民政府应当发放土地承包经营权证等相应权利证书，并登记造册，只是对该权利的确认而已。对于地役权而言，是否登记则由事人自愿选择，不登记不得对抗善意第三人。 　　二、房屋所有权与占有分离情形下的占有保护 　　（一）物权变动与合同效力 　　1.甲乙之间的买卖合同是否有效 　　依据《物权法》第十五条规定，只要当事人之间对房屋买卖的意思表示是真实的，双方在平等自愿的基础上签订的买卖合同就是有效合同，而是否已经办理了产权登记手续，并不是合同的生效要件，而只是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求。因此，甲乙未办理过户登记手续并不影响买卖合同本身的效力，该房屋买卖合同应当认定有效。甲不能因未办理登记手续而主张无效，要求乙返还其房屋。 　　2.丙的占有是否是有权占有 　　按照占有是否有本权的依据，占有分为有权占有与无权占有。所谓本权，是指基于法律上的原因，可对物进行占有的权利。有权占有即指有本权的占有，无权占有是指无本权的占有。本案中，在不存在丁的情形下，甲乙签订房屋买卖合同后，甲应当将房屋依约交给乙占有。乙基于买卖合同形成有权占有，这种占有应受法律保护，因此乙可以对抗甲的返还请求。同理，丙基于与乙的买卖合同亦取得占有的权利，乙将房屋交付给丙，视为将其对房屋的直接占有移转给丙，因此丙的占有也为有权占有，故丙亦可以行使对甲的占有抗辩。 　　虽然“占有”与“本权”概念不同，但在法律规范上有若干关联：首先，占有具有保护本权的机能；其次，占有可以强化本权；最后，本权可以强化占有。丙的债权由于得到乙的交付占有而被强化，虽然不能强化到对抗已登记过户给丁的所有权，但在第三人未取得登记的情况下，仍可强化丙的债权，使其足以请求法院将房屋所有权判归于他。 　　（二）物权变动与无权处分 　　乙能否以其未取得房屋所有权，与丙签订的合同属无权处分，且未经甲的追认为由，主张合同无效，要求返还房屋？虽然依据《合同法》第五十一条的规定，从表面上看，乙构成无权处分，又未取得甲的追认，应认定乙丙的买卖合同无效。但是，由于乙对房屋的占有属有权占有，甲仅是名义上的登记所有权人，其享有的是受限制的所有权，其处分权已受限制，该房屋事实上已不属于甲的财产。乙取得的是一个欠缺登记要件的不充分的所有权，或者说乙只取得了因合同而产生的债权。因此，乙转让不动产给丙的行为是对债权的处分，不是对物权的处分，是有权处分，据此乙丙之间的买卖合同不宜按《城市房地产管理法》第三十八条一款（六）项“未依法登记领取