历山名郡2009年度销售推广计划.docVIP

历山名郡2009年度销售推广计划 一、2009年房地产市场整体展望 09年销售压力增大，整体市场仍不明朗 2008年是房地产市场风云突变的一年，“拐点”、“降价”、“断供”、“持币观望”等现象接连出现，房地产市场正面临一场严峻的考验，全国房地产整体上陷入低潮。同时随着全球性经济危机的爆发，影响到人们的消费心理，进而直接影响到楼市。在全球经济不景气的情况下，政府频频出手救市，预计2009年济南的房地产市场也由此将进入一个调整期。 自2008年下半年，济南房地产市场受到大环境的影响，出现动荡的态势，客户观望氛围浓厚，销售量持续降低，各项目均推出大幅优惠措施来吸引客户，济南房地产总体销售均价降低。另一方面，08年下半年多个新项目开始进入销售阶段，加大了市场的竞争压力。 2009年是项目销售关键的一年，销售压力也相对较大，在大势疲软情况下，如何维持现有价格和销售周期，保证开发商的利益，是我们现在主要解决的问题。因此，深刻剖析项目现状以及项目面对的现状，并采取相应措施，才能取得项目运作的成功。 政策或将进一步宽松 预期2009年的政策将延续2008年下半年思路，一方面加大保证保障房的供应，另一方面适当放松商品房改善、投资市场，同时在信贷上有进一步宽松的可能，将在控制房价及促进房地产投资两者间取得平衡。 全运会的召开对房地产刺激将呈现阶段性特点 2009年济南将召开第十一届全运会，政府将继续加大基础建设投资，加强各片区内道路、城市面貌和公共配套等市政设施的建设，这对济南整体城市建设和经济增长无疑是最大的利好。随着全运会召开的临近，济南城市关注度不断提升，房地产市场有望回暖。 对于济南这样一个开放程度不高，经济发展缺少亮点的城市而言，房地产市场的转暖主要靠一线城市的带动，目前消费者的观望情绪也主要来源于一线城市的消极影响，因此，市场何时转暖，也主要受到一线城市的影响，一旦市场大势出现转机，济南市场也会随之转暖。全运会对于济南房地产市场的影响也只是阶段性的，后全运时代济南房地产市场何去何从，目前依然不够明朗。 二、竞品项目个案分析 （一）文华园 项目位置：历山路与和平路交叉口东南角 楼体类型：高层 规模：占地面积54亩，建筑面积160000平米，5栋楼，1200户左右，1-3号楼两梯四户，4/5号楼两梯八户 时间节点：开盘时间2009.5，交房时间为2010年 价格：均价约9000元/平米 配套： 1、项目底商沿历山路设置了2万平米商业街； 2、购物：大润发、家乐福、银座购物广场、银座商城、泉城路商圈均近在咫尺。 3、休闲：项目南端即为千佛山，泉城公园，西边的黑虎泉、趵突泉、泉城广场都是您的后花园，步行即可轻松到达。 4、医疗：千佛山医院、省中医、齐鲁医院、中心医院为您和家人的健康提供了保障，让您尽享权威、快捷、优质的医疗服务。坐拥城市繁华，尽享自然清静，在这里我们都可以为您实现。 交房标准：毛坯房 户型面积：公寓50-130平米 采暖标准：集中供暖 车位情况：约986个 点评： 文华园 文华园从10月份入市，在未进行大规模推广的前提下，目前已积累客户3000余批，受到了各届人士的极大关注。文化园项目属于旧城改造项目，是在省直机关宿舍的基础上改造的，其中回迁约700户左右。项目最主要的优势就是其地段，在周边众多的丰富的配套当中，其中以教育最为突出。文华园片区有着完整的小、中、高三级教育体系，以山师附小、山师附中为代表的初级、中级教育实力最突出。在济南最新的划片教学规划中，山师附小的划片入学区域为：山师北路以西，历山路以东，文化路以北，和平路以南，而文华园正在这一区域中央，新建楼盘中享受山师附小教育资源的项目仅此一家。同时，各所大学又为片区创造了浓重的文化氛围，教授、学者在这里云集，文化氛围浓厚。 （二）诚基中心 项目位置：济南市历下区和平路47号 楼体类型：小高层、高层，使用年限50年 规模：占地面积110000平米，建筑面积330000平米 时间节点：开盘时间2008.12.20，交房时间为2009年底 价格：公寓均价12000元/平米，商铺均价20000元/平米 配套：诚基中心皇朝会将为业主提供一系列的会员专享服务，茶吧、书吧、雪茄吧、影视厅等多功能服务 交房标准：毛坯房，公寓如果加隔层需另交5万元 户型面积：公寓50-60平米，商铺迷你型商铺3-25平米 采暖标准：集中供暖 客群：投资客户居多，济南本地客户为主，区域分布较为平均，年龄40岁左右居多。 点评： 公寓 诚基中心推出的公寓产品，包含了多种功能，如居住、酒店、办公等，面积主要集中在50-70平米之间，层高达5.4米，中间加置隔层，可做成上下两层。此产品与本项目所推出的公寓存在一定的共同之处，也同样存在较多的可比之处，由于此项目情况在公寓中已作过详细描