商店选址.ppt

我本是女娇娥，又不是男儿郎 。 2.赫夫法则 戴维.赫夫于20C60年代提出 从消费者的立场出发，认为消费者前往某一商业设施发生消费的概率，取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间三个主要要素。商业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰富性，商业设施的规模实力反映了该商店的品牌质量、促销活动和信誉等，从居住地到该商业设施的时间长短反映了顾客到目的地的方便性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业设备、不同性质商品的利用概率，这个模型的公式表现如下 2.赫夫法则 公式： Fj/Tijλ Pij＝ ∑Fj/Tijλ j=1 Pij：i地区的消费者在j商业区（或商店）购物的概率 Fj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积 Tij：i地区的消费者到j商店的行程 λ：消费者对时间距离或空间距离敏感度 Fj/Tijλ：j商店或商业区对i地区消费者的吸引力 【例题】某区域内有3个超市，其店铺规模与某消费者到这3家店购物的时间距离如表所示。如果λ=1，试分析该消费者到每个超市购物的概率。 3个超市对该消费者的吸引力分别是： A超市吸引力：50000÷40=1250 B超市吸引力：70000÷60=1166.67 C超市吸引力：40000÷30=1333.33 该消费者到每个超市购物的概率分别是： 到A超市的概率：1250÷(1250+1166.67+1333.33)=0.3333 到B超市的概率：1166.67÷(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C超市的概率：1333.33÷(1250+1166.67+1333.33)=0.356 超 市 时间距离/分钟 超市规模/平方米 A 40 50000 B 60 70000 C 30 40000 由此可以推导出以下概率公式： 　I 地区消费者光顾 J 商店的人数 =  I 区消费者光顾 J 商店的概率× I 地区消费者的数量 模型的假设前提 　　A 、消费者光顾卖场的概率会因零售店卖场面积而变化，卖场面积同时代表商品的齐全度及用途的多样化。 　　B 、消费者会因购物动机而走进零售店卖场。 　　C 、消费者到某一零售店卖场购物的概率受其他竞争店的影响。竞争店越多，概率越小。 模型的贡献 　　模型是国外在对零售店商圈规模调查时经常使用的一种计算方法，主要依据卖场引力和距离阻力这两个要素来进行分析，运用哈夫模型能求出从居住地去特定商业设施的出行概率，预测商业设施的销售额，商业集聚的集客能力及其表化，从而得知商圈结构及竞争关系会发生怎样的变化，在调查大型零售店对周边商业集聚的影响力时也经常使用这一模型。 　　最大特点是更接近于实际，他将过去以都市为单位的商圈理论具体到以商店街、百货店、超级市场为单位，综合考虑人口、距离、零售面积规模等多种因素，将各个商圈地带间的引力强弱、购物比率发展成为概率模型的理论。 　　模型不仅是从经验推导出来的，而且表达了消费者空间行为理论的抽象化。考虑了所有潜在购物区域或期待的消费者数，这个模型考虑了营业网点的面积，顾客的购物时间，顾客对距离的敏感程度，经统计可得出消费者对不同距离到目标店购物的概率。各零售店可根据自身的情况不同，设立不同的概率标准，选择在一定概率下的距离来划定商圈范围。 模型的局限性 　　在模型中，通常用到卖场的时间距离作为阻力因素，而用卖场的面积来代替卖场的吸引力，但如果仅用卖场的面积来代替卖场引力，那相同面积的百货店、超市、商业街就具有相同的魅力，这显然过于武断。 　　模型通常将商业面积的修正值在运用上不仅必须使用计算机，而且还必须通过市场调查计算出 λ 值，这得花费相当多的时间和费用。同时各个修正参数和具体情况不相适应，不同地区的商业情况和消费文化各有不同，这就使得各地区的参数差异较大，难以正确反映实际情况 。 另外，对于各值的计算标准也将直接影响该模型的计算精度。 （三）实验法 实地调查 电话询问 邮寄问卷 提供服务 第二节 商店位置选址 商圈分析 商店具体位置选择 一、零售店铺选址的原则 方便购买原则 方便货品运送 有利于竞争 有利于网点扩充 租金、建筑结构等方面因素 二、零售店铺选址的类型 1、孤立店铺 商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设 优点：租金较低，