商店及商铺选址.ppt

使用前提: ①两个地区同样的接近主要公路 ②两个地区的零售商经营能力一样 优点：计算简便 局限性：不适合某个具体商店的商圈估算；只考虑到两地商店的里程距离；只考虑一地的主干道而不考虑支路 ；广告、顾客忠诚以及某些商店有特殊吸引力时，会减弱雷利法则的有效性 戴维.赫夫于20C60年代提出 从消费者的立场出发，认为消费者前往某一商业设施发生消费的概率，取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间三个主要要素。商业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰富性，商业设施的规模实力反映了该商店的品牌质量、促销活动和信誉等，从居住地到该商业设施的时间长短反映了顾客到目的地的方便性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业设备、不同性质商品的利用概率，这个模型的公式表现如下 公式： Fj/Tijλ Pij＝ ∑Fj/Tijλ j=1 Pij：i地区的消费者在j商业区（或商店）购物的概率 Fj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积 Tij：i地区的消费者到j商店的行程 λ：消费者对时间距离或空间距离敏感度 Fj/Tijλ：j商店或商业区对i地区消费者的吸引力 【例题】某区域内有3个超市，其店铺规模与某消费者到这3家店购物的时间距离如表所示。如果λ=1，试分析该消费者到每个超市购物的概率。 3个超市对该消费者的吸引力分别是： A超市吸引力：50000÷40=1250 B超市吸引力：70000÷60=1166.67 C超市吸引力：40000÷30=1333.33 该消费者到每个超市购物的概率分别是： 到A超市的概率：1250÷(1250+1166.67+1333.33)=0.3333 到B超市的概率：1166.67÷(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C超市的概率：1333.33÷(1250+1166.67+1333.33)=0.356 超 市 时间距离/分钟 超市规模/平方米 A 40 50000 B 60 70000 C 30 40000 实地调查 电话询问 邮寄问卷 提供服务 商圈分析 商店具体位置选择 一、零售店铺选址的原则 方便购买原则 方便货品运送 有利于竞争 有利于网点扩充 租金、建筑结构等方面因素 1、孤立店铺 商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设 优点：租金较低，足够大的停车场，没有直接竞争，没有营业时间或商品的限制，且易于扩张 缺陷：难以吸引客流；缺乏协同效应 2、无规划商业区 —— 中心商业区（CBD ） —— 次级商业区（SBD ） —— 邻里商业区（NBD ） —— 商业街 3、规划的商业中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各商店的客流达到最大化；拥有各具特色 ， 但又统 一规划的购物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈 —— 区域商业中心 —— 社区商业中心 二、位置选择因素分析 1、客流性质 分享客流 派生客流 本身客流 2、潜在的固定顾客 3、流动顾客 异种零售业的集聚 有竞争关系的零售业的聚集 有补充关系的零售业聚集 多功能聚集 竞争店与拟开新店的距离，以及地理位置上的优、劣势 竞争店的销售规模与目标定位 竞争店的目标顾客层次特色 竞争店商品结构和经营特色 竞争店的实力和管理水平 （四）交通地理条件 （五）城市发展规划 在开发新店过程中，城市规划和零售是一 个整体。商店选址后一般不会轻易迁移这就要求在新店选址时，一开始就应从长远发展的角度着眼。 因此，必须详细了解该区的街道、交通、 市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设和改造项目的规划 1、地理位置细分策略 商店选址与路面、地势的关系 商店选址与地形的关系：方位情况