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商店及商铺选址
使用前提: ①两个地区同样的接近主要公路 ②两个地区的零售商经营能力一样 优点:计算简便 局限性:不适合某个具体商店的商圈估算;只考虑到两地商店的里程距离;只考虑一地的主干道而不考虑支路 ;广告、顾客忠诚以及某些商店有特殊吸引力时,会减弱雷利法则的有效性 戴维.赫夫于20C60年代提出 从消费者的立场出发,认为消费者前往某一商业设施发生消费的概率,取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间三个主要要素。商业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰富性,商业设施的规模实力反映了该商店的品牌质量、促销活动和信誉等,从居住地到该商业设施的时间长短反映了顾客到目的地的方便性。同时,哈夫模型中还考虑到不同地区商业设备、不同性质商品的利用概率,这个模型的公式表现如下 公式: Fj/Tijλ Pij= ∑Fj/Tijλ j=1 Pij:i地区的消费者在j商业区(或商店)购物的概率 Fj:j商店的规模(营业面积)或j商业区内某类商品总营业面积 Tij:i地区的消费者到j商店的行程 λ:消费者对时间距离或空间距离敏感度 Fj/Tijλ:j商店或商业区对i地区消费者的吸引力 【例题】某区域内有3个超市,其店铺规模与某消费者到这3家店购物的时间距离如表所示。如果λ=1,试分析该消费者到每个超市购物的概率。 3个超市对该消费者的吸引力分别是: A超市吸引力:50000÷40=1250 B超市吸引力:70000÷60=1166.67 C超市吸引力:40000÷30=1333.33 该消费者到每个超市购物的概率分别是: 到A超市的概率:1250÷(1250+1166.67+1333.33)=0.3333 到B超市的概率:1166.67÷(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C超市的概率:1333.33÷(1250+1166.67+1333.33)=0.356 超 市 时间距离/分钟 超市规模/平方米 A 40 50000 B 60 70000 C 30 40000 实地调查 电话询问 邮寄问卷 提供服务 商圈分析 商店具体位置选择 一、零售店铺选址的原则 方便购买原则 方便货品运送 有利于竞争 有利于网点扩充 租金、建筑结构等方面因素 1、孤立店铺 商店独立开店,不与其他竞争对手比邻相设 优点:租金较低,足够大的停车场,没有直接竞争,没有营业时间或商品的限制,且易于扩张 缺陷:难以吸引客流;缺乏协同效应 2、无规划商业区 —— 中心商业区(CBD ) —— 次级商业区(SBD ) —— 邻里商业区(NBD ) —— 商业街 3、规划的商业中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建筑所构成,产权集中,实行集中管理 优点:商品和服务品种的组合合理;各商店的客流达到最大化;拥有各具特色 , 但又统 一规划的购物中心形象 缺点:租金较贵,营业管理易受限制,竞争也较激烈 —— 区域商业中心 —— 社区商业中心 二、位置选择因素分析 1、客流性质 分享客流 派生客流 本身客流 2、潜在的固定顾客 3、流动顾客 异种零售业的集聚 有竞争关系的零售业的聚集 有补充关系的零售业聚集 多功能聚集 竞争店与拟开新店的距离,以及地理位置上的优、劣势 竞争店的销售规模与目标定位 竞争店的目标顾客层次特色 竞争店商品结构和经营特色 竞争店的实力和管理水平 (四)交通地理条件 (五)城市发展规划 在开发新店过程中,城市规划和零售是一 个整体。商店选址后一般不会轻易迁移这就要求在新店选址时,一开始就应从长远发展的角度着眼。 因此,必须详细了解该区的街道、交通、 市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设和改造项目的规划 1、地理位置细分策略 商店选址与路面、地势的关系 商店选址与地形的关系:方位情况
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