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成都大学体育场地块商业项目可行性发展构想报告 辜诗琦 2011522071 2011级营销与策划2班 2013年11月 成都大学体育场商业项目可行性发展构想报告项目用地概况项目地址项目位于成都市龙泉驿区十陵街道成都大学后门处，西邻江华路。12000㎡本项目用地成都大学后校门用地规模项目占地12000㎡,其中体育馆占地4000㎡。地块四至及现状江华路月香购物广场规划的体育场中心 广 场食堂校内园林道 路 室外网球场北至：成都大学第二食堂南至：成都大学露天网球场东至：成都大学校内道路及园林景观西至：江华路及月香广场项目运作成都高校周边经济现状分析。 随着城市规划和经济的发展，成都部分城郊结合处出现了“大学城”这一名词，高校消费群体的强大的消费能力引起了商业市场的高度关注。因此具有一定合理规模的城市商业体在高校周边取得了巨大成功。该类商业体往往具有功能复合性和商业集中性，商业主题明确，特色鲜明，大幅增强了商业辐射能力，有效整合了高校周边资源，高度集中消费人群，逐步形成片区商业中心，提升了商业项目本身的价值同时，也带来了大量经济和社会效益。案例：四川师范大学狮子山校区：EAST校园广场建筑面积：19100平米。业种定位：1F:百货、体育用品、饰品、美容美发、超市、药房、书店等。2F、3F:茶、水、酒吧、咖啡、特色餐饮、影视4F:精装修酒店式公寓 EAST校园广场以其商业的集中性、复合性、特色性，依托川师强大的消费人群，有效带动了川师及周边的消费，逐步形成了片区商业中心，创造了良好的经济、社会效益。西华大学高新西区校区：正成·名城左岸业种定位;1F：服饰、超市、饰品、餐饮、数码、通信2F:酒吧、KTV、火锅、中餐、自助、动漫城、网吧、咖啡厅 正成·名城左岸属于集中型、复合型商业项目，以其合理的规模、精准的定位、特色商业经营，依托西华大学及周边校园的强大消费能力支撑，有效聚集人气，逐步形成片区商业中心，创造了良好的经济社会效益。成大后校门现状分析：成都大学后校门虽有类似项目月香广场，但缺乏专业的运营管理机构统一运营管理，商业形象较差，缺乏特色竞争力。物业形式经营业态档次/价位经营现状位置购物服饰、珠宝、通信、文体、家电、医药、中低端消费人流量较大，无空置铺面，经营较好灵龙路娱乐休闲美容养生、KTV、网吧、棋牌室、麻将馆中低端消费无空置铺面，经营较好月香广场餐饮小吃、中餐、火锅、干锅、自助酒吧、茶馆 自助火锅10元----30元/客不等 干锅：小锅20元、中锅30元、大锅40元。 小吃、炒菜、炒饭一般10元以内人流量很大，无空置铺面，经营很好，排队用餐情况较多月香广场酒店龙湖大酒店晶川宾馆万力多大酒店 龙湖大酒店：套间368元 标间218元 单间108元 特价房98元 钟点房60元晶川宾馆：套间268元 豪标188元 三人间168元 普标138元 钟点78元万力多大酒店：豪华238元 温馨138元 普标150元 普单150元周末及入住率较高灵龙路普通旅馆普通小旅馆单间30（不带厕所） 40（带厕所） 双人间 50---60元/间周末普遍上扬10元 ，要空调附加20元/间周末入住率较高集中于月香广场公交站对面的小巷子里单间出租分布于校园周边，如恒爱小屋、和谐住宿、学生旅社、七彩公寓、馨情小栈、幸福客栈、紫轩旅馆等条件：五通、家电、家具、洗漱用品、装修周一-------周四30元/天 周五-------周日40元/天出租率较高成大后校门周边住房租赁套一、套二、套三套一400---600元/月套二600---800元/月套三800---1200元/月出租率较高成大周边其它医院门诊、中介、银行、洗衣、理发等生活服务。中低端消费人流量较大，无空置铺面，经营较好灵龙路、十陵街地块所在区域商业经营现状分析商业以中低端的大众消费为主，缺乏拥有高品质和专业服务的高附加值商业。商业经营主题同质化严重，缺乏特色商业。各商业的人流量均较大，空置铺面很少，经营状况良好。底层商铺租金为70元/月·平米左右。项目地块所在区域的需求现状分析成都大学人均生活费用为800---1200元/月，拥有个性化、特色化消费需求，注重高品质与专业化服务附加值。成都大学十陵校区的在校师生为2万多人，附近餐饮商业高峰期排队消费现象普遍，急需更多餐饮业来满足消费需求。在房地产新政下对项目未来经营运作的影响市场因素有利影响不利影响CPI高涨1.投资者位保值、增值，投资地产2.刺激项目价格与租金上涨央行加息，增加资金投资成本投资渠道匮乏1.房地产成为投资者首选投资渠道住房限购1.分流住房投资者，引发商业地产投资热项目用地SWOT分析优势：地块紧邻成大后校门，地段优势明显，人流量大，是大学生出门首选消费场所。地块附近商业特别是餐饮业经营状况较好，高峰期供不应求。地块周围人流量大