上海永新坊案例研究925121255.ppt

人流规划—顺势而为，多方位设置入口，方便顾客进入 * 建筑规划/人流导入 社区人流、商圈人流、周边来客，进入便捷。 ①徐家汇天钥桥路入口 ②主通道人流 ③辛耕路入口 ④社区联通处 ② ③ ① ④ 商业步行街两端设置了两个入口广场，可为展览、活动等提供场所，聚集人气。 * 建筑规划/人流聚合 天钥桥路入口广场 辛耕路入口广场 商场两端均设客用电扶梯，中间有无障碍电梯，便于顾客上下通行 建筑规划/纵向人流 车流规划——两面沿街 * 建筑规划/车流 车流主要来自西侧的天钥桥路和北侧的辛耕路。 停车规划——地下、沿街相结合 * ② ① 建筑规划/停车 在寸土寸金的徐家汇，永新坊利用其自身为综合型项目的优势，结合了地下集中车位和沿街停车位，为永新坊的消费者提供了足够的停车空间。 ①辛耕路地下车库（近220个车位） ②辛耕路沿街停车位（近15个车位） 店招/广告位规划 * 建筑规划/店招 社区商业的店招，需统一规格与统一悬挂位置。 地下入口处设置主力店广告位各景观节点、休憩处，均设置广告位。 高处设置大面积平面广告和大型液晶屏幕，动态广告。 二楼透明橱窗可作广告用。 商业街景观，立面、瀑布、绿化，展现商场的特色 * 建筑规划/景观 绿化加休息处 商业街入口的瀑布 专注铸就专业 积累创造机遇 T * * * * * * 社区商业经典案例02 上海机构 2009年8月 上海 上海 @ 永新坊 本节导览 一、关键词重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05 (1)地段区位------------------------------------09 (2)区域住宅与人口-----------------------------10 (3)商业环境------------------------------------15 三、SWOT分析----------------------------------------------17 四、4大策略-------------------------------------------------22 (1)选址-----------------------------------------22 (2)定位-----------------------------------------23 (3)商业规划------------------------------------24 (4)建筑规划------------------------------------30 永新坊——特色型社区商业步行街 案例特性 上海 内环 核心商圈项目 市中心高档社区 中盘 研究重点 市中心高端住宅项目的商业 商业中心周边的社区商业与商圈商业的共存 * 关键词 重要启示 永新坊—— 背靠商圈的社区商业 项目小档案 * 永新坊 投资商 上海永龙房地产有限公司 开发商 上海永龙房地产有限公司 物业地址 上海市徐汇区辛耕路98号 商圈 徐家汇商圈 区位 内环内 占地面积 13000平方米 建筑面积 20000平方米 开业时间 2007年10月1日 建设日期 / 功能定位 社区商业街 建筑形态 商业步行街 经营模式 只租不售 主要业态 服装零售餐饮(休闲餐饮\特色餐饮……） 开发背景 是上海内环线内最有特色的商业步行街项目之一 * 位于上海城市副中心徐家汇。 项目总规划用地面积约为2.2万平方米，总建筑面积约为10万平方米。整个项目地块四至范围为：北部是肇嘉浜路，西临天钥桥路，东面是宛平南路，南面是天际花园。 项目距离徐家汇交通枢纽仅500米左右的距离，有轨道交通1号线和多条公交线路，交通便利。 目前周边商业氛围早已成熟。项目处于人流密集的天钥桥路，自开业起即拥有了强大的消费客流支撑。 开发背景 永新坊 永新坊是依附于徐家汇商圈的中型高档社区商业步行街 * 永新坊，作为永新城的社区配套，已于2007年10月全面开业，是具一定规模、经营内容综合性、商铺品位层次较高的社区商业步行街。 它依附于徐家汇商圈，提供周边0.5公里范围内约3万居民的基本生活所需，同时也服务于徐家汇商圈的消费人群。 商户经营内容涵盖各个方面，商户品质较高，包括城市超市、品牌服饰、特色餐饮、生活服务设施等。 经营模式为只租不售，运营状况普通。目前出租率达到65%。租金价格目前均价17-25元，较招商初期，2年内上涨