房地产销售基础知识(新员工)-1.pptVIP

房地产销售基础知识 第一节 常识篇 房地产：在我国所谓房地产，由两部分构成，土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫物业。其重要的两大特性：位置固定性、无重复性。 “五证”： 《国有土地使用证》、 《建设用地许可证》、《建设规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。 “二书”：《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。 “定金”：我国法律对“定金”有明确规定。《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。 “订金”：我国法律对“订金”没有做出规定。在房地产行业常常也称作“诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量定金”，数额一般较小，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。 七通一平：指道路、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平整。 建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物. 1平方公里=100公顷=1500亩=100万㎡ 1公顷=15亩=1万㎡ 1亩=666.67 ㎡ 套内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 公摊面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。 占地面积：建筑规划用土地之总面积。 控高：所造建筑之总高度，有规划部门规控。 层高：下层楼面至上层楼面垂直高度。 正负零：海平面高度水平位，通常为出地面。 框架结构住宅：采用板—梁—柱框架承重，钢筋混凝土框架结构体系。 砖混结构住宅：采用板—梁—砖墙承重，钢筋混凝土砖结构体系。 低层住宅：建筑层数1-3层的住宅。 多层住宅：建筑层数4-6层的住宅。 高层住宅：建筑层数7层以上的住宅。 小高层住宅：建筑层数12-18层的住宅。 高层住宅：建筑层数18层以上的住宅。 容积率：总建筑面积/总地块面积。地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不记入。 得房率：得房率是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。 复式住宅：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等。用楼梯联系上下。 跃层：指一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在上层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间；二层安排卧室、书房、卫生间。 错层：从门如厅向上（或下）两三隔楼梯方能如入住户如卧室等。 花园洋房:源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。 花园洋房和别墅有什么区别? 洋房介于别墅和多层之间。这种房子比多层的房子户数少，也比多层的房子配套全，绿化也更漂亮，层数也较少。和别墅相比较来说，垂直上来看别墅是一套房子包括地下室，一楼一直到顶楼，都是一个产证。而洋房是一层一户甚至是一层可能有两户。每层又各是各家，这一点和多层是一样的。 塔式高层：以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的高层住宅，整个住宅只有一个单元。 板式高层：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 期房：指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房成为期房。消费者在购买商品房时应签商品房预售合同。 按揭：向开发商交付首期款（按规定30%——50%，可多交），将房屋产权抵押给银行，向银行贷款支付购房余款，向银行按月平均偿付借款本息。 住宅间距：两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。 封顶：主体完工。 工程建筑流程：地基—主体—水电安装—内外墙装修—道路、绿化、环境 土地使用权：指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权受法律保护，任何人、任何单位不得侵犯。 土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 物业管理公司：是专门从事地上永久性建筑物