关于市场比较法区域因素修正方法改进的探讨..docVIP

关于市场比较法区域因素修正方法改进的探讨 矫德阳 （中国地质大学（北京），北京　100083） [摘 要] 区域因素修正是不动产估价方法之一的市场比较法评估的重要内容，也是运用市场比较法估价的难点。以市场比较法的概念、原理、特点和适用范围为基础，探讨了有关区域因素修正的传统方法，总结传统修正方法的不足之处。在阅读文献的基础上，重点阐述了层次分析法、模糊数学法和回归分析法三种改进的区域因素修正方法，目的在于通过对传统区域因素修正方法的改进，减少估价人员在评估过程中的主观影响因素，相对客观的反映不动产价值，使评估结果客观、精确、具有操作性和实用价值。研究结果表明，利用改进的方法对不动产进行区域因素修正，所得评估价格具有操作性和实用价值。 [关键词] 不动产估价；区域因素；修正；方法改进 [中图分类号] F293.3　　[文献标志码]A 一、引言 “土地是财富之母”“地者万物之本源，诸生之根苑也”，土地作为财产，在人类财富创造与财富积累过程中有着十分重要的作用。我国自20世纪80年代，先后进行了住房制度改革和土地使用制度改革，并分别建立了土地及房地产等不动产产权体系和交易制度。近年来，土地及房地产交易日趋频繁，不动产价格评估成为社会经济主体之一并被广泛重视。 不动产是指依自然性质或法律规定的不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人为添加附于土地并且不能分离的实体。最经典的不动产估价内涵的表述是，不动产拥有者、需求者、管理机构、信贷机构、征税机构、其他的个人或机构等，出于不同的目的和需要，对不动产进行的经济价值测算[]。不动产估价本质上是对不动产价格形成过程的分析、判断与再现。对不动产价格进行合理的评估，不仅能为不动产交易提供价值尺度依据，而且能有效地推进不动产交易业务的顺利进行，从而维护市场公开、公平的秩序，保障买卖双方的合法权益，实现国民经济的协调发展[]。 市场比较法是不动产估价方法中最常用的方法之一，是公认的一种使用范围广、可靠性好、说服力强的基本估价方法[-][]。而其中的区域因素是影响不动产价格主要因素之一[]，其修正工作量较大、且把握被比较的各个因子及修正系数确定，被认为是市场比较法的难点和关键之一。学者们关于对市场比较法方法的改进多是从整体入手的，将模糊神经网络法引入市场比较法定量模型对不动产价格进行评估分析，增强评估结果客观性[]；或是在可比实例选取方法上进行优化[]，如将灰色关联分析法[]和聚类分析法[]考虑到可比实例选取过程中，获得与待估不动产最接近的案例。随着信息技术的发展，GIS技术应用到了区域因素修正中，并用于开发了一种自动修正的可视化系统[]。其他有关区域因素修正方法改进的研究相对较少。本文研究了传统区域因素修正方法的不足之处，在阅读有关不动产估价和市场比较法的文献基础上对区域因素修正改进的方法进行了探讨，通过对区域因素修正方法的改进，意在寻求科学合理的方法减少在不动产价格评估过程中估价人员的主观影响因素，客观反映不动产的价值，完善市场比较法，使之成为更加客观、更加精确、更具操作性和实用价值的不动产评估方法。 二、市场比较法概述 （一）市场比较法的概念 市场比较法，也叫市场法，比较法，交易实例比较法，也有人称之买卖实例比较法，市场资料比较法，有时也被简称市价法[]。它是将估价对象与在估价时点的一段时期内发生过交易的类似的房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格采取适当方法，如交易情况、估价期日、区域情况、年期情况和个别因素等，加以修正来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是最能体现房地产估价目的的基本方法，是一种直观、适用性广、容易上手的估价方法。由于市场比较法结果的比较性高，具有较强的说服力，容易被估价人员、委托人以及社会人士所认可，因此市场比较法被公认为是比较合适的，有效的一种估价方法。在《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-1999）中的第5.1.4条特别强调：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市[]。” （二）基本原理 市场比较法需要选取已有的房地产交易案例进行比较，寻找类似交易案例进行替代，其基本原理正是替代原理[]。替代原理的实质是在同一市场环境中，效用均等的不动产由于具有替代的关系，其价格会趋于一致。正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。因此，评估人员需要全面地进行市场调查与调研，准确地收集不动产市场资料，合理选择比较案例，并将比较案例与评估对象进行全面细致的比较和分析，用经济模型、数理模型等方法确定适当的修正系数，以保证评估结果的准确性。 在现实不动产交易中，任何理性的买者和卖者，为获得最大利益，都会将其拟买卖的不动产与类似不动产进行比较。任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格，同样，任何