房地产法_05房地产交易法分析.pptVIP

第五章房地产交易法 第一节概述 一、房地产交易的含义 包括房地产转让、抵押和租赁 二、房地产交易原则 三、交易的基本制度 （一）价格申报制度 （二）价格评估制度 基准地价、标定地价、重置价格 商品房明码标价：全国首例价格欺诈案 第二节房地产转让 一、概念 是指房地产权利人通过买卖、赠予或其他合法方式 将其房地产转移给他人的行为。 二、法律特征：权属发生转移 三、形式 1、买卖 2、赠予 3、其他方式（以房地产入股、合作开发、企业收购兼并等 、房地产抵债） 四、转让条件 p262 五、不得转让的房地产 见书 共有房地产 六、转让程序 婚姻法司法解释三（征求意见稿） 第八条 婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。 第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。 婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。 第十三条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可作为双方离婚时的债权予以处理。 第三节商品房预售与现售 一、商品房预售 1、概念：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 讨论：商品房预售制度的利弊之争 　 2、预售条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；?? （3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； （4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 二、商品房现售 1、条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 　 （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 　 （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实；　 （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。 房地产商应在现售前将房地产开发项目手册及有关证明文件报送主管部门备案。 三、商品房销售的禁止性行为 1、不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。? 返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 2、房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 3、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。 《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格的意见》 1、禁止商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让。 2、房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。 四、商品房买卖合同内容 （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； 　 （三）商品房的销售方式 ?按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 按套（单元）计价的预售房屋，应当在合同中附所售房屋的平面图。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 （五）交付使用条件及日期； 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的