戴梁：福星国际城前期定位12.26分析.ppt

K4 现时价格预测 因素 本项目 新世纪中心 兴华嘉天下 爱尚东亭 　 权重 分值 分值 权重分值 分值 权重分值 分值 权重分值 地段 20% 100 100 20 90 18 85 17 产品品质 25% 100 90 23 85 21 105 26 环境 15% 100 95 14 100 15 110 17 交通 15% 100 110 22 90 18 85 17 稀缺性 20% 100 100 10 90 9 95 10 品牌 10% 100 85 9 80 8 105 11 合计 100% / / 97 / 89 / 97 结合研究区域的城市商业塔楼住宅市场情况及对本项目的分析，如果K2目前入市，我行认为销售均价价格应为6400元/平米。 项目名称 分值 目前均价 权重 权重售价 新世纪中心 97 6000 15% 925 兴华嘉天下 89 6000 150% 1008 爱尚东亭 97 6200 70% 4486 本项目 / / / 6420 K5地块价值判断 距离销品茂零售商业氛围浓郁区域距离较远 商圈在家具和建材浓郁的特点但缺乏中高档家居商业 40年产权公寓销售压力大 K5地块定位 商务：1栋性价比高的甲B类写字楼 裙楼商业：美克美家类中高档家居用品店 商业街：以家居用品为主的生活配套类商业 K5地块住宅定位 借助商务和商业范围打造中高档住宅 地块定位解析 K5地块定位 K5项目布局 住宅 广场 商业步行街 以家居为主题 兼具生活配套 规 划 路 家居店 徐 东 大 街 甲B写字楼 商务公寓 K-5地块 层数 面积（m2） 写字楼 24 23600 公寓 28 22000 裙楼商业 2 6000 商业街 2 7670 住宅底商 2 7000 住宅 23-32 99827 合计 　 166097 开发商： 星河实业(深圳)有限公司 区位：位于深南路与彩田路交汇处星河世纪 总建筑面积：约15万平方米，涵盖写字楼、公寓、体验式创意主题家居购物中心 商业面积：-1~4层，约3万平方米 车位：640个 设备：22部自动手扶梯，2部观光梯，2部客户垂直客梯，2部货用梯，自动报警灭火的智能消防系统，中央空调，场内接入宽带 开业时间：2007年5月 经营品类：顶级橱柜、卫浴、灯饰、家居系列 1.深圳第三空间参考 1.2 物业情况 1.深圳第三空间参考 1.4 业态组合 1.深圳第三空间参考 1.4 业态组合 1.深圳第三空间参考 1.4 业态组合 1.深圳第三空间参考 1.5 品牌 主力店 美克美家 面积：约3000平方米，有独立入口 层数：首层约600平方米，二、三层各约1200平方米 经营品类：欧式家私 价位：几万元-几十万元不等 广州富力史丹尼国际公寓 史丹尼公寓户型面积集中在40-60平方米; 公寓设计，商住两宜； 商业办公性质，可办理营业执照； 物业管理为办公需求提供支持。 史丹尼国际公寓是富力盈力大厦的B座，位于项目南塔；富力摩根商务写字楼是A座，位于项目北塔。 客户分析： 投资客占绝大多数。 项目是商业办公性质，可办理营业执照，也吸引了相当部分中小型公司购买办公和居住。 购买目的：在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。 公寓案例分析 广州嘉裕礼顿阳光公寓 市场定位 从公共设施、公共配套到交楼标准，完全按酒店标准打造，有24小时CALLCENTER、健身中心、商务中心、国际卫星电视服务等硬件配套。 在物业管理方面，嘉裕?礼顿阳光由嘉逸礼顿商务酒店直接管理，提供“金钥匙”酒店服务。 投资价值体现 嘉裕集团十几年星级酒店的成功开发和经营管理经验，为嘉裕集团积累了遍布世界各地的高级酒店客源，出租客源有保障，是项目最大的投资价值。 户型面积集中在小户型，面积小、总价低，入市门槛低，迎合了大部分投资买家的需求; 以集团自有的酒店品牌提供后期管理服务，由酒店原班人马提供“金钥匙”星级物管服务，实现酒店与地产同步开发、同步经营，酒店服务地产，酒店增值地产。 公寓案例分析 对项目公寓操作启示 史丹利公寓 宜商宜住； 酒店式配套，精装修； 商务配套齐全，独立商务会所； 24小时的物业管理。 嘉峪阳光公寓 酒店客户设计； 嘉峪酒店在广州品牌效益； 良好的运营预期； 五星级酒店式的物管管理。 对项目启示 知名物业管理，确保物业价值； 商住灵活的风格，确保投资前景； 品牌效益，消费者价值认同； K-5公寓主题 购买客户为中南、中北路内乙级或商住楼内的公司。 根据对区域内写字楼的公司调查，100平方米左右的需求最旺盛，故公寓的面积建议为70-12