[项目运作思路9.27.docVIP

关于丹寨工业园项目运作思路 从目前市场层面、操作可行层面、公司经营目标等方面出发，如何把“一个园中园、区位优势不明显、工业体量不大”标准的厂房项目包装运作成为一个良性的资产包？找到合适的企业或投资者接盘？ 从根本上实现“资产升值、快速回笼资金、缩短营销周期”，降低项目的操作风险，从而实现盈利，是项目的终极目标。 统筹的思路： 方案一： 第一步：包装策略 运作公司成立 招商团队组建 厂房包装（厂房围墙、展示点、接待点等） 项目物料（招商手册、宣传影视片、展板等） 推广渠道（专业网站、户外广告、招商会等） 第二步：招商策略 1、招商目标：租金目标、周期、比例 2、招商对象：轻工业、中小型、西部战略、 3、招商政策： 从付款方式、购买数量、企业性质等如何合理地分配“3年8元/㎡.月政府返还”政策。 4、招商渠道：轻工业行业展销会、商会代理、企业点对点、政府招商会、专业网站等 5、招商方式：泛招商团队、专业招商团队、分销商 第三步：运营管理策略 营造良好的投资环境，无烟产业，通过招商、现场管理、商业运营、活动策划、品牌更新、业态控制、项目形象等方面，使得物业保值、升值。 1、进驻：专属人员1对1协助企业落地手续及资金、政策申请。 A、协助进驻企业办理证件 B、为企业牵线与当地银行贷款 C、进驻企业在运营过程中的各种税费减免 2、 运营：以进驻企业为主体，落实信息、人才、物流、金融、服务方面。 A、定期举办劳动力招聘 B、整合当地的车队，为进驻企业提供运输便利 C、引入银行网点进驻 D、规划一个新的农产品市场 3、 管理：园区安防、数据信息、无限办公、后勤服务创新管理模式 A、引入移动网络，加强区域的信号覆盖 B、采用智能化管理系统 C、园区安防 D、定期举办工业展销会 第四步：销售策略 1、低价策略： 成本价出售、1000元/㎡起、 2、分期付首付款： 定金5万，首付款40-50%，给予6-12个月付完首付款。 3、按揭方式： 按揭付款98折优惠，一次性付款95折优惠。 4、设备、技术贷款： 通过设备、技术等资产抵押贷款，资金用于购买厂房首付款。 第五步：资产评估策略 （投资分析） 类比工业园投资收益对比（投入、产出、周期、利润等） 租赁和购买厂房投资对比 企业厂房租金升值预测（未来5-10年） 企业厂房升值空间（未来5-10年） 企业厂房评估 企业厂房后期经营可包装为项目的固定资产融资。方案二： 如果本项目经过方案一阶段，招商目标尚未完成或是招商业绩不理想，转入方案二操作。 第一步：寻找和注册新的投资平台公司 剩余物业或整体物业寻找新的投资商A整体资产打包转让；新的投资商A意向不强或降低物业价值，我们企业唯有注册新的投资公司B。 第二步：评估资产 经评估公司把项目厂房价值放大，项目整体出售给投资公司B（投资公司B筹备近期银行流水及经济实力包装）。 第三步：套银行贷款 投资公司B筹集首付款（银行账户）交付项目开发商，开具收据发票，签订厂房销售合同，用于银行贷款。 第四步：投资公司B重新包装项目运营 投资公司B成立招商团队、运营公司运作厂房，从而实现项目的保值增值。 第五步：引入政府资产运营公司经营或其他运营公司 经过几次的包装、炒作，打造成优质的资产包，再让政府资产运营公司或其他的运营公司接盘，把银行贷款风险转嫁给政府资产运营公司或其他的运营公司。 第六步：注销投资公司B 4