01物业接管验收程序..docx

目的：规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，以便对物业进行全面接管,保证物 业的各项功能达到设计要求和使用功能，保证入住工作顺利进行。职责/内容：物业管理公司接到发展商竣工验收的通知报告后,物业总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成接管验收小组。接管验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。接管验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。接管验收小组对物业按运行系统验收，对各个系统的功能进行测试、验收。由总物业经理与发展商办理接管手续。方法和过程控制：物业接管验收的程序主要有：接管验收须具备的条件、接管验收工作的重点、接管验收的准备、接管验收的实施、接管验收的完成等。接管验收须具备的条件建设工程全部完毕，完成施工单位、建设单位、监理单位和设计单位四方签认的竣工验收单。政府质量监督机构签发“北京市建设工程质量合格证书”。物业设备、设施完好，满足正常使用功能，达到设计要求。整栋建筑物达到窗明、地净、水通、电亮。产权资料、工程技术档案资料、设备、设施资料齐全。房屋栋产编号经有关部门已确认。接管验收工作的重点主体结构安全、牢固，施工质量达到相关质量标准，取得“北京市建设工程质量合格证书”。各类设备、系统及附属设施满足设计要求。各类设备、设施满足使用功能要求。产权资料、工程技术档案资料、设备、设施资料齐全。接管验收的准备由物业总经理确定接管验收主管人员。接管验收主管人员牵头成立接管验收小组，确定小组架构、成员及工作内容。完成接管验收文件、表格的编定工作。完成接管验收所需物品的准备工作，如梯子、风速仪、验电器、检验锤、试电笔、电流表、摇表等。完成对参与接管验收的成员进行培训工作。在熟悉物业整体情况和图纸，经与发展商与承建单位充分沟通后，编制接管验收计划和验收标准报 物业总经理和发展商审批。接管验收的实施产权资料、工程技术资料、文件的移交3.4.1.1产权资料：规划部门及其专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。建筑执照。拆迁安置资料。房地产平面图。面积测绘报告。3.4.1.2工程技术资料：竣工工程项目一览表。设备、设施清单。设备材料证明。竣工图（总平面图、建筑、结构、设备、附房工程、隐蔽管线的安装图纸）。图纸会审记录。地质勘察报告。永久性的水准点坐标记录。工程合同及开竣工报告。工程预、决算。工程设计变更合同及技术核定单。工程质量事故发生记录。隐蔽工程验收记录。建筑物或构筑物沉降观察记录。材料、构件和设备的质量合格证。土建施工的试验记录。土建施工记录。水、电、采暖、中央空调、电梯、消防、监控、煤气、卫生器具等设备的检验合格证书。砂浆、混凝土试块试压报告。供水供暖供电试压测试报告。设备安装施工技术决定。该工程的有关技术决定。建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项。建筑物（住宅）质量保证书。建筑使用说明书。 交接中缺失的资料、文件由物业汇总后提交承建单位、发展商，补齐后移交物业。设备、设施的验收移交强电系统：变、配电室、供配电系统、楼层配电箱、机房配电系统等；弱电系统：楼宇自控系统、消防报警系统、监控系统、电视系统、门禁系统、电话系统等；中央空调系统：制冷机组、空调末端等；给排水系统：给水系统、中水系统、排水系统、雨水系统、化粪池、隔油池、污水坑等；土建及精装装修：公共区域墙、顶、地；外围广场地面、建筑小品等；道路，停车场：墙、顶、地；装饰、交通设施等；园林绿化其他设备、设施3.4.3 钥匙的移交3.4.3.1 保安部作为物业各类钥匙移交的主体负责部门。具体负责大厦各个部位的钥匙移交工作。3.4.3.2 钥匙移交保存应清晰、分类存放，并做好移交登记、确认。3.4.3.3 对于交接过程中缺少钥匙的情况，移交双方做好确认，保安部汇总后交与移交方补齐。3.4.4 接管验收的过程发展商、承建单位向物业接管验收小组介绍物业基本情况。各专业组会同施工单位分头验收，按照验收标准提出验收意见。物业接管小组汇总归纳工程不合格项目和遗留问题清单，提交承建单位、发展商。发展商、承建单位协商对遗留问题提出整改意见。承建单位组织对不合格项进行返修。物业接管验收小组对不合格项进行复验、消项。消项完成后签订接管验收文件。接管验收的完成产权资料、工程技术资料完成移交，无缺漏。设备、设施移交完成，不合格项返修完毕，经物业复验合格。签署接管验收文件。物业接管验收程序应具备的条件：1、应具备的条件：建设工程全部完毕，完成施工单位、建设单位、监理单位和设计单位四方签认的竣工验收单。政府质量监督机构签发“北京市建设工程质量合格证书”。物业设备、设施完好，满足正常使用功能，达到设计要