2005上海地产报告..docVIP

《报告》由《每日经济新闻》编辑出版、沪上五大房产咨询机构提供数据支持，以每经数据库30万高端人群为调查基准样本。 　　《报告》展示城市规划方略，集聚中外学者智见，透析业界大鳄战略，追溯上海楼市五年供需走势，提示2005年宏观调控大势下地产市场脉动中包孕的投资机会与风险。 　　当下，上海连续出台房产新政策，目标着眼房价的“软着陆”，其政策趋向备受业界关注，《报告》试图解读其中原委，不代表任一企业立场，不倾向任一利益群体，所有观点独立负责，谨供投资人参考。 ●政策面 　　近来上海推出房地产市场的一系列政策，其中信号性的意义值得关注。 　　“政策温和，态度鲜明。”对上海房地产市场此次动作，中国指数研究院华东分院副院长陈晟如是评价。 　　“其中的目的很明显，政府的意图也很清晰。”高力国际华东地区常务董事翁琳表示，近两年来，上海房价不断攀升，政府不断通过政策进行宏观调控，平抑短期投机行为，以期满足更大部分居民的购房需求。 　　上海市社科院部门研究所杨建文预测，市场可能会出现一段政策消化期，就像去年出台期房限转政策后一样，买卖双方将可能相互博弈。“不过这恰好可以为政府进一步健全房地产市场赢得时间。” 　　房价的“软着陆”正是政府调控的关键目标。 　　上海楼市调控打出“组合拳” 　　期房限转、一二手房销售上网、严查违规开发商……从去年4月至今，近一年的时间里，抑制投机行为，改善住房供应结构，建立住房保障制度，是上海房地产市场一以贯之的调控手段。 　　一系列政策的出台，向市场传达了一个明确的信号，政府要通过正本清源、信息公开，调控房地产市场的结构，促使房地产市场长期健康发展。 　　3月7日开征营业税 　　核心内容： 　　《关于本市个人出售普通住房营业税收规定的通知》适用对象：购买本市行政区域范围内普通住房（包括从二手房市场购入的商品住房、售后公房），居住不满一年就出售的个人，包括本市户籍居住和非本市户籍个人、外籍个人。 　　按照房产所有人即出售人购进该普通住房时房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间，至出售该普通住房时向税务机关申请开具售房发票的当天，按孰先原则计算是否满一年。 　　计税依据：按房产所有人出售该房产时与购房者签订的房产买卖合同上注明的售价减去购买该房产时购房发票上注明的购房价款后的差额作为营业税的计税依据。 　　计算税款：计税依据确定后，按5%的税率计算征收营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。 　　外籍个人缴纳城建税、教育费附加的问题按税法有关规定执行。 　　业内评述：此次营业税5.55％征收幅度仍在购房者承付范围之内，财务上的影响“温和”，但政府“采取更加切实有效的措施”，加强房地产市场调控的决心已坚定无疑。不少业内人士预测，营业税只是房地产税收制度调整迈出的一小步，购房交易税政仍有留有继续调整的余地。 　　3月7日“中低收入家庭购房贷款贴息”新政策公布 　　核心内容： 　　房价调整标准：自2005年1月1日起，商品住宅由原来规定的每平方米不超过3500元调整为不超过4500元，二手房由原来规定的每平方米超过3500元但总价不超过25万元的，调整为每平方米超过4500元但总价不超过33万元；商品住宅由原来规定的每平方米不超过3500元，但建筑面积超过90平方米、超过幅度在3%以内的，按90平方米计算享受贴息政策，调整为每平方米不超过4500元，但建筑面积超过90平方米、超过幅度在3%以内的，按90平方米计算享受贴息。 　　贴息标准调整：自2005年1月1日起，享受购房贷款总额15%贴息标准的，商品住宅由原来规定的每平方米不超过3000元，调整为不超过4000元，享受购房贷款总额10%贴息标准的，商品住宅由原来规定的每平方米不超过3500元，调整为不超过4500元，二手房由原来规定的每平方米超过3500元但总价不超过25万元的，调整为每平方米超过4500元但总额不超过33万元。 　　业内评述：贴息政策与营业税政策同天出台。两相比较之下，政府以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的房地产市场调控目标凸显。 　　3月1日全面加强网上备案合同管理 　　核心内容： 　　1.房地产开发企业预（销）售的新建商品房，必须按规定以楼幢为单位提供商品房拟销售价格，同时公布该参考价格的浮动幅度。预（销）售时，房地产开发企业应以公示的参考价和价格浮动幅度为依据，与购房人协商确定实际成交价格。 　　网上房地产以楼盘（幢）为单位公布已登记商品房销售合同的实际成交均价。 　　2.预订商品房，双方当事人应按照《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》的规定，在网上签订定金合同并办理网上备案手续，由市交易中心按规定将网上操作系