(精)第一章 地价理论——最新.pptVIP

土地估价理论与方法 辽宁理工职业学院 徐建元 第一章 土地估价概述 主要内容： 1、? 土地价格概念 2、? 土地估价概念 3、? 土地估价原则与方法 难点及重点： 1、? 土地价格的内涵与外延 2、? 土地价格的特征及类型 3、? 土地估价的概念 4、 相关土地估价原则的理论依据 5、 不同估价原则适用范围及注意点 第一节 土地价格概念 基本要求： 掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我 国土地价格的内涵。 熟悉：不同分类方式下的土地价格类别，我国土 地价格的主要类型及土地价格的影响因素。 了解：我国土地价格理论的发展历史。 难点及重点： 1、? 土地价格的内涵与外延 2、 土地价格的特征及类型 一、土地价格概念 土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。 我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式，而不是土地所有权的价格。 与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。 土地价格的内涵与外延 土地价格的内涵：土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。 土地价格的外延：购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。 二、土地价格的主要特征 1、土地价格是权益价格； 2、土地价格不由生产成本决定； 3、土地价格主要由土地需求决定； 4、土地价格呈上升趋势； 5、土地价格具有明显的地域性。 表示方式不同、 价格基础不同 形成时间不同、市场结构不同、折旧现象不同 三、土地价格的类型 按土地权利划分 按土地价格形成方式划分 按政府管理手段划分 按土地价格表示方法划分 按土地的存在形态划分 按土地的交易方式划分 按土地价格使用目的划分 按土地权利分为 所有权价格 使用权价格 租赁权价格 抵押权价格 他项权利价格 土地所有权价格是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。 土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。 同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。 按土地价格形成方式可分为 交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。 理论价格理论价格指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理想的，或是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格， 评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税地价等 ①交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。 ②基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。 ③课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。 按土地价格表示方法可分为 土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反映土地价格水平的高低。 单位面积地价：又称土地单价，是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地价格水平的高低。 单位面积地价=土地总价格÷土地总面积 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平的高低。 认清单位价格，必须认清价格单位，否则无经济意义。 价格单位由货币和面积两方面构成： ??? 1．货币：包括币种和货币单位。 ??? 2．面积：包括面积内涵和面积单位。 三者之间关系： 楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积 楼面地价 = 土地单价÷容积率 按政府管理手段可分为 ①申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。 ②公告(示)地价：是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。 按土地的存在形态可分为 生地价格：指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 熟地价格：指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 净地价格：指已完成基础设施配套、场地内达到开工条件且没有设定他项权利的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 按