理财产品之民间融资(抵押篇) 2.docVIP

理财产品之民间融资篇 之抵押融资篇 【概念】 抵押，是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有而将该财产作为债权担保的行为。提供财产的债务人或第三人称为抵押人，接受担保的债权人称为抵押权人，被提供为担保的财产称为抵押物。抵押权人对于抵押人不转移占有而提供为担保的财产，于债务人不履行债务时，有可以将其变价优先受偿的权利，称为抵押权。 【特征】 ①从属性，抵押是为担保债务的偿还而设立的，其从属性是明显的； ②优先受偿性 ③补充性，只有在债务人不履行合同义务时，才发生要求抵押人履行担保责任的问题 ④特定性，抵押担保的数额是一定的，抵押物的价值与担保的债权大体是一致的； ⑤不转移占有性，抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用、收益和处分的权利 【优势】 ①适用全国范围内允许民间抵押贷款的地区 ②拥有合法的抵押物 ③贷款用途综合，收益稳定，风险低 ④还款还息方式灵活多样 ⑤贷款金额是以抵押物的市值为依据，贷款期限充足宽裕 【设立条件】 ①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同事对抵押物有完整的所有权和处分权 ②抵押物必须符合法律规定。从我国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押： 土地所有权 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施； 所有权、使用权不明或者有争议的财产； 依法被查封、扣押、监管的财产； 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 ③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估或是由借贷双方共同认定价值，由此确定抵押率和担保价值 ④办理抵押登记 【种类】 土地使用权抵押贷款和住房及在建工程抵押贷款 1.1 土地使用权抵押贷款 【概念】 土地使用权抵押贷款是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，通过福元运通牵线搭桥将土地使用权作为债权的担保而获取的融资。 当借款人不履行债务时，贷款人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。 【特征】 ①在全国范围内土地管理局允许办理民间抵押贷款的地区； ②抵押人依法拥有处分权的国有土地使用权； ③抵押贷款金额最高可达土地市值的70%，贷款期限最长可达1年； ④还款还息方式可采用双方约定期限或一次性偿还； 1.2 住房抵押贷款 【概念】 住房抵押贷款是指借款人将已有完全产权的房屋抵押给贷款人而获得的贷款，此贷款可用作各种消费用途，如买房、装修、出国等，也可以用于各种资金周转，抵押后的房屋仍然可以正常使用或出租。 【特征】 ①房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。 ②抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。 ③负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押权人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。 ④抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。 ⑤房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。 ⑥房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。 ⑦房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。 【案例】 民间融资解决国际订单难题 众所周知，服装生产加工企业是一个生产紧密型的生产企业，随着季节的变化，这个行业忙时能把人压得喘不过气来。在这个行业从业多年的王女士体会尤为深刻，前不久一家欧洲大牌服装企业向她投来了橄榄枝，详细分析了对方提供的各项资料后，她发现这个订单的利润相比以前其他品牌要高出30%以上，但是因为对方要求的工期非常近、工艺十分繁琐，更让她头痛的是对方要求的质量特别严等等一系列原因，正常情况下根本不可能按期交货。 在这样的情况下可把王女士难住了，接这个订单意味着又有了一家可以长期合作的客户和丰厚的回报，不接这个订单会让更多的品牌感觉自己企业没有实力。她经过反复研究后，采用直接购买半成品坯布能节省三分之一的时间，这样就完全能按期交货，她把这个订单接了下来；但是接下来又出现了新的问题，购买坯布需要直接现金付款，她现在手头可以支配的流动资金根本不够，通过向亲戚朋友和合作伙伴融资后，仍有70余万元的资金缺口。若通过银行贷款，当款项审批下来是产