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试论物业管理与服务的关系2城建房产范文大全 试论物业管理与服务的关系 ㈡“占有式”与“生存式”物业管理的区别： “占有”式的物业管理一边帐面亏损，一边透支着社区的公共资源，却不能给予产权人以一个负责任的答案；而“生存”式（即通过维护整个小区业主利益而带来物业公司自身长远利益的方式）的物业管理则保证社区服务“经济”和“适用”的同时，可以拿出过硬的收支公布。“占有”式的物业管理保持着一线员工的低工资和高流动率，并且从不珍视员工的劳动价值;而“生存”式的物业管理则注重团队的团结与发展，不能够接受员工的无端受辱，通过一个良好的服务观念带给员工激情与信心。“占有”式的物业管理习惯于说开发商如何如何，业主怎样怎样;“生存”式的物业管理则不去抱怨任何人，他们提出解决办法并尝试实践。“占有”式的物业管理颇具嘲讽意味地“维持”着社区，仍将利润目标和物质利益放在首位，他们离开项目之时可能已满目疮痍;而“生存”式的物业管理则提倡奉献、快乐，乐意为他人牺牲，重视责任与荣誉，本着“长远承担”的目的去坚持一个楼宇应得到最底限的关注，以及一连串的“补漏”和“整改”过程。“占有”式的物业管理能够将他的管理规模引以为傲，而“生存”式的物业管理则将能够在每一个物管项目内部进行纵深发展。 ㈢怎样做好物业的前期管理：将返修作为重点 针对一个项目的前期管理，根据笔者经验：应将返修作为前期的工作重点，尤其是精装商品房，把“补漏”和“整改”作为一个重点工作来作，可以组织一支专业队伍，对遗留问题（包括户内返修和公共区域、设备系统缺陷等存在的问题）进行专业“补漏”和“整改”。这方面工作耗用的工、料要求开发商来支付或从工程尾款中扣除。这样即可以减少物业公司协调开发商、施工方返修的难度，又可以减少物业公司在前期管理中由于遗留问题造成的投诉以及滞交、拒交物业管理费和水电费等费用的问题出现，给业主一种负责任、不推诿、全心全意为业主服务的良好印象，利于营造一种互相尊重、和谐的、双赢的社区氛围。因为既然物业公司在前期物业管理中的角色只是协调者，不是施工方的管理者，很难对施工单位进行有效约束，造成返修进度缓慢，影响业主的正常生活，业主意见较突出，由此产生对物业公司的工作力度的怀疑甚至反感，而且由于观念上的差异，业主往往将不属于物业公司管理范畴的物业矛盾，归结到物业公司身上。 三、怎样营造和谐的社区氛围：项目经理的工作任务。 ㈠项目经理应具有的“领导作用”： 基于行业所处的背景和传统将不可能在短时间内改变，最后必须提及作为一名物业管理项目经理在社区当中的“领导作用”，借用房地产行业一个机构的文化口号“成人之美，全力以赴”，只要输入足够的心血与专注程度，那么“生存”式的物业管理即使处境艰难，也必将能够绽放异彩。项目经理在项目管理中起着非常重要的作用，他是一个项目全面管理的核心和焦点。随着行业竞争的加强和客户发展战略性合作需求的增长，对项目经理的要求也越来越高。只有那些注重选拔、培养优秀项目经理的公司才可能在竞争中立于不败之地。传统的项目经理通常只是一个技术方面的专家和任务执行者，而现代项目经理不仅要有运用各种管理工具来进行计划和控制的专业技术能力，还要有经营管理等其他多方面能力，对项目团队成员的激励以及与客户的策略保持一致的能力。项目经理必须通过人的因素来熟练运用技术因素，以达到其项目目标。也就是说，他必须使项目团队成为一个配合默契、具有积极性和责任性的高效率群体。项目经理属于交际型职业，他们集中精力指导、帮助和带领他人去实现项目目标，不喜欢非常有序的工作环境。他们通常是随和、友善、机智、善解人意和乐于助人的。自信、奋进、精力充沛和善于沟通是一个优秀的项目经理应有的品质。 ㈡项目经理对管理目标的实现方法 优秀的项目经理可以通过制定管理目标、服务标准、监督机制和激励措施，约束并刺激下属员工通过自己的辛勤劳动，满足业主的需求，实现业主的愿望。这时业主不仅心悦诚服的交纳物业服务费，而且会从心底里感激物业公司。此刻物业公司的从业人员的服务得到了业主的认可、尊重、信服，所获得的是一种深层次的平等，这种平等会感召服务人员更好的服务。 我们的从业人员要有“打破常规的超越意识”，有了这种意识，就会出现许多“意想不到”但很受业主欢迎的服务。如为了方便业主，设置服务热线，创建物业服务平台，实现管理和服务的分离；为业主提供全天候（24小时）服务；管理处实行每日13小时工作制，如8：30——21：30（基于业主作息时间而作出适当调整）；保安实行24小时（站）巡岗等。为了方便业主，采取形式多样的“便民措施”。如为业主提供便民工具箱（雨伞、打气筒、针线包）、搬运家具、应急医疗箱、物业管理的专业咨询、还有为业主的婚丧嫁娶提供专业服务等。总之，尽自己所能，千方百计为业主提供服务，自