重庆市餐饮查报告.ppt

重庆市餐饮业调查报告  2005.4 一、理解城市 重庆市主城是九区组团式的布局，每个区均有各自的核心区域，以此区域为中心辐射性向周边发展。 二、理解行业 重庆是一个饮食文化相当发达的城市，如同其城市发展布局，目前重庆市的餐饮业也呈组团分布、辐射发展的态势，并且具有本土化、品牌效应强、总体价格水平起点高、内部差距相对较小的特点。 三、本次调研目的 通过调研明确项目定位、业态、面积划分，了解重庆餐饮经营中现有的设备配置情况，为研展部门设计工作提供实际支持； 初步接触商家，为即将进行的招商及销售工作的开展奠定基础； 以此为起点，全面了解重庆商业市场，为后期奥园50万平米商业的建设、销售和运营打好基础 样本分布 1、区域分布 五、调研分析 1、经营面积分析 （1）中餐及火锅 由上图可见,样本中的中餐及火锅类型餐饮，其经营面积一般较大，主要集中在1000㎡以上, 例如秦妈火锅、七十二行、菜香源等。根据了解，象七十二行、菜香源这类知名中餐连锁经营商家，其目前重庆各分店中最小店面的面积都在1000㎡以上,而知名度不是很高的鹅掌门其加盟条件中也明确约定店面面积最少不得低于400㎡。 根据业内确定餐饮面积的常规方法，商家建议：考虑到初期入住人数，奥园社区商业中的大型餐饮面积应控制在300-400㎡左右,因为开店初期的人流量很难支撑单店1000㎡左右的经营。 我们认为：在设计中应该充分考虑到经营者及投资者对经营投资风险的预期，合理控制单店面积，200-400平米我们认为是比较适合我们进行前期招商和商家进行初期经营的。而这样的面积也充分兼顾了多店面组合的便利性,这样在招商初期即使很难引进一些大面积高档知名餐饮，我们仍可通过较低的总价吸引来一些面积偏小的中档知名品牌及有一定实力的投资者；后期随着周边的成熟，我们也可以将两个或以上的店面合并,以便满足面积需求较大商家的要求,合并后面积建议控制在600-1000左右。 （2）西餐 （3）快餐 2、厨房面积比例分析 （2）西餐 （3）快餐 3、租金水平分析 4、租金支付方式 从调查结果来看，除了投资前期采用一次性购买物业的商家外，其余租赁房屋的商家均采用按季度支付租金的方式。 5、可接受楼层 （1）中餐及火锅 （2）西餐 （1）火锅及中餐 （2）西餐 7、车位需求 从调查情况来看，除快餐外，其他类型的餐饮商家都认为车位对于其经营具有很大的影响，因此我们认为在奥园社区商业的规划设计阶段，应充分考虑如何解决今后运营中商家的车位需求，特别是地面停车位的设置。 8、对于店招的选择 9、对于层高的选择 10、空调设备的选择 11、燃料的选择 12、是否需要380V动力电 13、排烟方式 14、排污方式 （1）火锅、中餐及快餐 （2）西餐 15、关于弱电设备 电话：每个房间留一接口 闭路电视：每个房间留一接口 宽带：考虑到该区域的使用频率，实行每栋楼留一接口，商家如需要自行接入的做法 16、是否单设员工用洗手间 17、有无单独员工通道及进货通道 18、物管： （2）商家期望物管服务内容 19、商家对于新店的投资方式 一、奥园社区发展前景预测 二、目前商家经营及租金情况 三、奥园社区商业未来各年租金预测 计算过程： 计算公式： P=∑[Rn/(1+i)^n]+R8[1-(1+i)^-32]/[i*(1+i)^8] （n=0—7，i为基准收益率，总收益年限按40年计算） 计算结果： 1层售价=12700（元/㎡） 2层售价=6700 （元/㎡） 3层售价=4700 （元/㎡） 均价=8030 （元/㎡） 注：由于2014年以后该商业区域基本成熟，故假设2014年及以后各年租 金水平不变，未考虑以后商业租金水平上升对商业价格的影响 。 有商家建议:室内油池由商家自己负责安排位置建造,但同时需开发商在小区内再设一个统一油池，可以用预制板和绿化加以覆盖；污水管直径需300mm以上. 从调查结果来看,我们认为作为本社区配套商业的定位，在设计中没有必要考虑单设员工洗手间. 虽然从调查结果来看,是否需要单设独立的员工通道及进货通道答案并不明显，但我们认为，考虑到后期运营管理、社区整体商业档次和氛围，此通道有必要设置. 从