3409__分层建筑物管理制度中的法律问题doc.doc

澳門分層建築物管理制度中的若干法律問題及現實問題 ------ 唐曉晴 分層建築物管理制度乃澳門分層所有權制度中的重要內容。民法典中調整分層所有權的條文總共有59條(由第1313條至第1372條), 而其中有45條是與分層建築物的管理有關的。 在分層所有權的領域, 關於分層建築物的管理部份之所以佔如此多的篇幅, 恰恰反映了這個制度的重心問題所在 – 分層建築物的管理。 倘若不發生分層建築物的管理問題, 那麼分層所有權制度亦無獨立存在的必要, 對於分層建築物的支配亦大可適用所有權的一般規則。 按主流學說的理解, 分層所有權乃是一個新的法律概念、一種對物的新的支配形式。然而, 倘若因此便將它獨立於所有權之外, 將之視為新的物權則是不必要的, 且與現行立法有出入, 難以符合物權法定主義。這個制度幾乎具有一般所有權的全部特征, 只是所受限制較多而已。而且, 在分層所有權所包含的內容中, 絕對是以對專有部份的專屬所有權為主的, 專有部份是分層所有權人支配的主要客體, 而專有部份所有權之內容與所有權更形一致。 澳門物業登記法上只登記獨立單位的所有權正好印證了這種認識。 大多數的學者都只認為分層所有權是所有權的一種形態, 是一種複合權利, 主要包括對專有部份的專屬所有權和對共同部份的共同共有所有權(但也有人認為分層所有權應獨立於所有權而作為一種新的物權)。由於對專有部份之專屬所有權基本上與一般所有權無異, 而對共同部份之支配又可比照共有, 澳門民法典將分層所有權置於所有權的章節之下的取向是正確的。 我們的立場是承認分層所有權是所有權的一種特別形式, 而其重心內容又在於對分層建築物的管理。 基於上述認識, 下文將集中處理與澳門分層建築物管理制度有關的幾個問題。 管理權的歸屬 要研究分層建築物的管理問題, 首要的是弄清楚誰人有權管理的問題。物權法的主要任務便是確立對物的權利的歸屬問題。從對物的權利的歸屬出發最終可幫助我們解決誰人有權支配的問題。 根據羅馬法流傳下來的所有權理論, 所有權是絕對的、不受任何限制的, 無論在客體上或內容上均如是。現代所有權制度雖然不同於羅馬, 對所有權的行使作出了數目眾多的限制, 但所有權的權能不確定這個觀點一般還是為人所接受的, 至少澳門民法典便接受了。根據這個觀點, 對權利客體的管理當然屬所有權人的權利范圍之內。 既然我們認定分層所有權是所有權的一種形式, 所有權人對其所有物之管理權便不須多說。 因此, 毫無疑問, 管理分層建築物共同部份的權利是屬於分層所有人的。 然而, 我們不要忘記分層建築物的所有人絕對不只一人, 否則亦沒有分層所有權制度。每當超過一個人對同一件事有發言權的時候, 我們總得考慮如何達成統一意見的問題。物權領域裏, 原則上是不容許在同一物上存有一個以上的相同支配權的。這就是為何有人認為分層所有權的出現違反了一物一權原則的原因了。 關於如何達成一致意見, 法學家們很早已前便找到了解決方法 – 法人制度。 從管理的效率角度出發, 承認“管理團體”的存在及承認其法人資格是最為理想的做法。 然而, 在分層建築物的管理上, 管理的效率並非唯一的考慮, 如何照顧各分層所有權人對共同部份的支配權才是核心。 “管理團體”的法律人格 上面已提到, 行使對分層建築物的管理的最有效方法是承認管理團體的法律人格, 但事實是否這麼簡單呢? 是否在法律上加上一句“管理團體具有法律人格”便可以解決所有問題呢? 顯然不是的, 否則學理上亦不會對這個問題爭論不休, 而各國分層所有權立法亦不會在這個問題上存在重大差異。 作為法人的首要條件是要有獨立的財產, 這個團體沒有。 有人認為這個團體是具有獨立財產的, 但對於這種看法我們不敢苟同。 理由是: 專有部份是屬於各分層所有人的, 是分層所有人自已的財產, 分層所有人對之行使專屬所有權。 共同部份也是各業主共同擁有的, 並且與專有部份混為一體, 對共同部份的共有不同於合伙股份, 也不是按份共有。 該部份不得獨立轉移, 因此也沒可能認為共同部份就是這個團體的獨立財產。 那麼可否認為共同基金是該團體的獨立財產? 有說認為, 當管理團體發生債務時, 各業主要負連帶責任, 因此共同基金便不是獨立財產, 但這個說法不成立; 因為, 在無限公司中也是要股東最終負責, 又或者, 當有限公司的債務由保證人擔保之時, 保證人亦須負責。 欠缺這個財產獨立性的最完美形態並不足以令到我們否定法人存在的可能性。作為法人的前題條件的財產獨立, 只須具有財產獨立的第一個方面, 即該財產並不為其他債務負責。 然而, 這樣便足以認定該團體具有獨立的財產嗎? 非也, 因為對該團體來說, 共同基金根本就是可有可無的, 即