税法及税务筹划9.3解析.ppt

二、应纳税额的计算 1、从价定率：销售（视同销售）额*比例税率 销售额的标准同“增值税”（资源税税目不涉及消费税）； 2、定额税率：销售（视同销售）数量*定额税率 三、会计处理 1、销售的：“营业税金及附加” 2、自用的：计入相应账户； 3、代收代缴：计入成本（资源税属于价内税）； 第四节 土地增值税 基本特点： 1、征税范围包括：“土地”、“土地建筑物”； 2、涉及的土地必须为“国有”； 3、必须涉及产权的“有偿”“转让”； 4、征税基准（税基）：增值额； 5、超率累进税率（我国目前唯一一个）； 一、税收政策 1、纳税人 符合条件的一切单位和个人（不分经济性质、部分内资外资、部分单位属性）； 2、征税范围 （1）直接转让国有土地使用权； （2）国有土地使用权和其上新建建筑物、构筑物一起转让； （3）转让旧建筑物、构筑物； 比较分析： （1）房地产的法定继承：不征； （2）房地产的赠与：赠与直系亲属、赡养义务人、及公益性的赠与，不征； （3）房地产出租：不征； （4）房地产抵押：不征； （5）房地产间互换：征税（个人间互换自有居住用房，经核定后可免征）； （6）以房地产进行投资或联营 只要双方任何一方为房地产企业：征税； 双方均不是房地产企业的：暂免； 接受投资方如果将房地产再行转让：正常征税； （7）企业间发生兼并：暂免； （8）房地产评估增值：不征； 3、税率（四级超率累进税率） 4、税收优惠 （1）建造普通标准住宅，增值率不超过20%的，免征；超过20%的，正常征税（可以纳税筹划）； 如：扣除额100，增值额20，免税；如果增值额21，则征税21*30%=6.3； 注意：“普通”和“非普通”应分开核算； （2）国家依法征用、收回（如城市规划、国家建设）的房地产，免税； （3）因国家城市规划、国家建设而自行转让的房地产，免税； （4）财法字［1995］6号； 5、征收管理 （1）纳税期限 转让合同签订的7日内（按次纳税）； （2）纳税地点：房地产所在地； 二、应纳税额的计算（小税种中较为复杂的一个） 1、计税收入 （1）转让产权时收到的一切形式的经济利益，包括实物、货币、其他经济利益； （2）实物及其他经济利益形式通常需要价值评估； 2、扣除项目 按转让项目的性质可以分为： （1）房地产开发企业转让 扣除项目包括5项： （2）非房地产开发企业 扣除项目包括4项： （3）旧房转让 扣除项目包括：土地地价款、房屋评估价值（有关评估费可扣除）、转让环节的税金； （4）直接转让土地 扣除项目包括：土地价款、转让环节税金； 补充几点： 第一，转让旧房时如不能取得房产评估价值，但是能保留合法的购房发票的，可以以发票价格为基础，按每年增加5%扣除，即此时评估价值=发票金额*（1+5%*n），当大于6个月不足12个月的，按1年计算。 如果购买支付契税，可作为“转让过程中的税金及附加”扣除，但不得计入上述“发票金额”； 第二，房地产开发费用，不是实际发生的费用金额，而是按税法规定计算确定的数额； 第三，利息费用按会计准则资本化的部分，应计入财务费用扣除； 第四，有关税金包括：营业税、城建税、教育费附加、印花税（房地产企业的印花税计入管理费用，此处不单独扣除）； 第四，计算营业税时，注意“差额”计税的情形； 3、应纳税额的计算 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配股东、抵债、非货币性资产交换等，视同销售； 三、会计处理 1、房地产开发企业：“营业税金及附加”; 2、非房地产企业：“固定资产清理”、“营业外收入（或支出）”； 第五节 房产税的纳税方法 房产税的特点 （1）征税对象为（经营性）房屋； 房屋的界定； 与房屋不可分割的附属设施及不单独计价的配套设施作为房屋一部分计税； 不含独立于房屋的建筑物，如水塔、围墙、加油站； （2）计税依据为房屋余值或租金； （3）纳税人为房屋所有人； 一、税收政策 1、纳税人 基本原则：产权所有人（09年开始涉外单位和个人适用）； 具体规定：（1）-（5）； 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位、纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税； 2、征税对象：房产 房地产开发企业开发的商品房，一般不纳税；但如果已经出租的或自用的，应纳税； 具备房屋功能的地下建筑物： （1）与地上建筑物连接的地下建筑物，按地上建筑物计税； （2）完全地下建筑物，按一定比例计算原值： 工业用：50%-60%； 商业和其他用途：70%-80%； 3、征税范围 不包括农村； 4、税率 （1）从价计征的：房屋原值*（1-扣除率）*1.2%； 如果对房屋进行改建、扩建的，要增加房屋的价值； 1.2%为年税率； 对于融资租赁的房屋，自合同约定开始日（合同签订）的次月开始按余值计税； 投资联营