《如何保护商品房预售中的买受人二.docVIP

如何保护商品房预售中的买受人（二） 近几年来，我国的房地产市场正在飞速发展，商品房预售进行得如火如荼。由于商品房预售的过程中，很多开发商的不法行为导致很多买受人的合法权益受到了侵害。那么，如何保护商品房预售的买受人呢？下面，法律直通车小编将继续为您介绍相关知识。 三、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用 　　我国于1993年10月31日颁布了《中华人民共和国消费者权益保护法》。其中备受人关注的当属第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”即通常所说的“双倍赔偿”。商品房销售案件是否适用《消费者权益保护法》存在较大争议。 　　主张适用消法的观点认为：商品房本身就是典型的商品，不适用消法没有依据，且适用消法可以充分保护购房者的合法权益;另一种观点认为：消法制定时，我国的房地产市场才刚刚启动，当时并没有将房屋这种不动产考虑在内，且由于商品房价值较大，适用消法可能存在双倍赔偿问题，不仅开发商无法承受，对欺诈的界定也存在难度。 　　2003年通过的司法《解释》在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范围的民事责任追究。 　　对此，《解释》第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(第八条);商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实(第九条)。 　　凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 　　四、计量规定与商品房面积“缩水” 　　商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。 　　最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米(含2.20米)以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套(单元)内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。 　　(一)计算全部建筑面积的范围： 　　1.永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平面积计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 　　2.穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。 　　3.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。 　　4.封闭的阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算。 　　(二)计算一半建筑面积的范围： 　　1.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。 　　2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。 　　3.未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。 　　(三)不计算建筑面积的范围： 　　1.凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。 　　2.半园柱的雨篷。 　　3.房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。 　　(四)应分摊的共有建筑面积： 　　1.各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。 　　2.套(单元)与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。 　　(五)不应分摊的共有建筑面积： 　　1.从属于人防工程的地下室、半地下室。 　　2.供出租或出售的固定车位或专用车库。 　　现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。 　　如合同无约定或者约定不明确，《解释》第十四条明确规定