旧城更新调研导论.docVIP

**市旧城更新调研报告 2015年5月 目 录 1、概 念 3 2、工作内容 3 3、更新模式 5 3.1 旧城更新整体运作模式 5 3.2 旧城更新项目开发模式 6 3.3 旧城更新地块组合模式 7 3.4 旧城更新拆迁模式 8 3.5 旧城更新融资模式 8 4、开发强度 9 4.1确定开发强度的思路 9 4.2确定开发强度的方法 9 5、关注重点 11 5.1针对旧城与新城的差异化控规编制深度策略是控规发挥作用的关键 11 5.2城市设计是旧城核心区控规编制的重要依据 11 5.3建立旧城控规编制全面、系统与重视个性特征相结合的现状调查工作方法 11 6、规划框架 12 6.1旧城地区现状分析 12 6.2旧城地区发展定位及产业定位 12 6.3旧城地区产业规划 12 6.4旧城地区产业发展战略实施 12 6.5旧城地区支持体系规划 12 1、概念 旧城更新又称旧城改建、旧城改造或者城市再开发，对城市旧区进行调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌的建设活动，其目的在于要解决城市中的物质性老化、功能性衰退和结构性衰退等问题以恢复城市活力、促进城市有机延续。 所谓物质性老化，是指建筑物和设施超过其使用年限而出现结构破损、腐朽、设施陈旧、简陋、无法再行使用，致使城市自然老化。针对物质性老化的城市更新，可保持旧城原有的社会经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建的更新改造方式。 功能性衰退，是指城市内部结构的各系统活动和作用配合不好，甚至相互抵触，导致城市功能失调。在我国目前城市人口不断增长，规模不断扩大，合理的城市环境容量易被突破，造成城市超负荷运转，整体机能下降，出现城市功能性衰退。 结构性衰退，是指城市功能、结构和布局不能及时适应城市经济结构和社会结构变迁，引起城市内部组织系统的变化，调试滞后于发展变化，从而导致城市结构性衰退。 2、工作内容 旧城更新的主要工作内容涉及调整城市结构、改善城市环境、更新产业布局、完善城市道路、提升基础设施等内容。 2.1 调整中心区的功能及用地结构 2.1.1调整产业结构 由于历史原因，城市中心区中往往分布着大量的工业企业，一方面这些工业企业受到发展空间的限制以及市场经济的强力冲击，许多已处于停产或半停产状态。另一方面，这些工业企业与居民区混杂，其所产生的噪声及空气污染导致区域内居住环境和生活质量恶化。 因此，对工业企业实施外迁，调整中心区的功能及用地结构是旧城更新规划需要解决的首要问题。对于引入和培植的第三产业类型，应该着眼于全市整体规划统一考虑，结合其自身的综合条件各有侧重、突出特色。 2.1.2盘活存量土地 调整中心区用地及功能结构的另外一项重要内容，就是需对中心区现状用地进行全面调查和清理，收回部分企事业单位多占或不合理占用的土地。对于部分开发企业圈占多年而一直未予开发使用的闲置土地和多年闲置的烂尾楼及其用地也应制定相关规定一并收回处置。 2.1.3改造“城中村” “城中村”通常是“社会——经济塌陷带”，村里的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。从物质环境看，城中村基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣。城中村社会经济问题严重，迫切需要通过旧城更新来解决。 旧城更新中应该将“城中村”用地一并纳入规划范围，制定相关政策对“城中村”进行综合改造，消除发展障碍，为中心区的旧城更新提供更加充足的发展空间。 2.2 确定土地储备范围及规划要点 2.2.1划定拆迁红线，确定储备地块 根据现状调查的结果，结合中心区用地及功能结构的调整要求，按照集约节约利用城市土地和方便使用的原则，对新建、改建、扩建等情况予以区别分类，确定中心区旧城更新的拆建范围，划定拆迁红线，明确拆迁安置措施并大致确定回迁人口。同时，在拆迁范围的基础上确定土地储备地块的数量和范围。 2.2.2确定储备地块的规划设计要点 在对中心区全部拆迁地块的综合成本进行整体测算后，按照区域平衡的原则，根据每个储备地块的用地规模和周边的建设情况，结合国家相关的法律法规以及当地的建筑规划管理技术规定，确定各储备地块的规划设计要点，为储备地块进入土地交易市场进行招标、拍卖、挂牌提供技术准备。 2.3 重构城市空间环境和支撑体系 2.3.1确立土地使用强度和人口密度 旧城更新规划应结合城市中心区新的功能结构和未来可持续发展的需要，合理确定中心区土地使用强度的综合指标。同时，按照商业区、办公区、居住区等不同的功能区段，分别确立区域内相应的容积