星光时代购物广场评析..docVIP

协信·星光时代广场 一、项目介绍 协信·星光时代广场位于南坪3号步行街，与万达4号步行街相连，同属于南坪环道商业核心圈。总建筑面积24万平方米，拥有车位多达2400个，是北城天街的5倍；并设计了亚洲最大的4千平方米玻璃天幕，外部阳光渗透，购物者不觉压抑，舒适度高；还是重庆电梯数量最多(90部高速电梯)的购物中心，超越一般购物中心的一半；拥有重庆最大LED屏幕(188平方米)，也是重庆轨道交通最完善的购物中心(轻轨3、4号线，环线)；它还设计了8大业态规划(生活大道、运动大道、时尚大道、名品大道、美食大道、娱乐大道、青春大道、潮流大道)和三个主题广场，并推出体验式购物；创造了一条西南最大室内步行街商业步行街，被誉为“重庆目前最大体量、最具主题、业态最完整的SHOPPING MALL。” 该购物中心内包含了许多首次进驻西南地区或重庆地区的实力品牌店或品牌旗舰店，分别有：HM西南首家旗舰店、UNIQLO西南旗舰店“龙头”、 金逸IMAX标准国际影城西南首家旗舰店、华润万家GMS百货重庆首家旗舰店、西南首家儿童主题乐园孩子王、西南首家钻石宫殿每克拉美以及汉拿山、金百汇?、?每克拉美、?幽兰葩、ZARA等近250家知名商家。 二、地段分析（即商圈分析） 重庆南坪商圈，作为重庆五大商圈之一，先后亮相了红星美凯龙卖场、万达广场、艾美酒店、“上海百联”卖场等众多大型商场或购物中心，是最具潜力的商圈！其中南坪3号步行街是政府规划的5大步行街之一，建成后将于万达4号步行街相连，重新构建南坪商圈新格局，以超越解放碑步行街的恢弘气势，成为五大商圈中最具规模的步行街。 一旦南坪的道路改造工程完工，畅通的南坪也将带来不少以前因交通放弃这里的消费者。目前南坪商圈的人流量也接近30万人了。在未来3年内，南坪商圈商业面积将新增至250万平方米，将成为我市面积最大的商圈。 南坪商圈凭借6座大桥（长江大桥、菜园坝大桥、嘉陵江大桥、渝澳大桥、在建的东水门大桥和千厮门大桥）、3条轻轨线（3号、4号、6号），与解放碑商圈、观音桥商圈一道，构建重庆商业的“黄金三角”，成为城市向前发展源源不竭的永动力。而协信星光时代广场傲踞南坪商业“黄金三角” ，总占地面积23万方，依仗与生俱来的中心地段优势，汇聚五大商业街中心资源，一脉传承南坪商圈的百万人气，形成聚敛财富的“头羊效应”，不可复制的稀缺地段价值不言而喻，是在整个重庆当之无愧的新地标！　 下面对南坪商圈进行具体分析：(一) 竞争状况分析 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标。商家决定是否进人某市场前，首先要测算该市场是否已经饱和，也就市场是否还有进一步拓展的空间。当饱和度较高时，剩余空间有限，不宜进人，但当饱和度较小时，说明市场空间很大，有很大的拓展机会。 商圈饱和度指标（IRS）的计算公式是：C*RE/RF,其中，C代表某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE代表某个地区每一顾客平均购买额；RF代表某地区经营同类商品商店营业总面积。 据测算，南坪商圈日均人流量在30万人左右。铺面的租金差价大，从40-300元/㎡?月不等；商业物业的售价主要集中在1.5－3万元/㎡。 根据有关数据统计显示，南坪商圈的整体租售率在85%左右，商业营业面积年均营业额在25000元/㎡左右，由此可以算出该商圈的IRS值，并得出结论：南坪商圈还远未达到饱和。 下面是五大商圈的比较： 表1 商圈 人口流量 （万人） 年购买力 （亿元） 商业供应量 （万平方米） 单位面积实际额（元/平米） 饱和度 解放碑 30 158 60 42000 接近饱和 沙坪坝 30 150 60 30000 未达饱和 南坪 30 100 78 25000 远未饱和 杨家坪 25 100 55 30000 远未饱和 观音桥 30 128 100 35000 未达饱和 从表中我们可以看出：南坪商圈未达饱和程度，说明它的发展空间很大，拓展的机会很大。而且各个主城区近来都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪坝、杨家坪步行街相继建设完成，吸引了相当多的百货以及超市，留住了相当曾经外流至解放碑的消费力。虽然解放碑商圈目前仍然处于无可争议的龙头地位，但绝对优势和集聚效应已经开始弱化。因此，南坪商圈的竞争力是不可小觑的。 （二）市场潜力分析 市场潜力大小来自于区域人口的多少以及他们的购买能力，有很多指标可以反应一个区域的市场潜力，其中购买力指数尤其引起重视。比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据。 购买力指数=A*50%+B*30%+C*20%。其中：A是商圈内的可支配的收入总和（收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等）；B是商圈的零售总额；C是具有购买力的人口数量 南坪商圈内主要是团体机关和商业区，学校及住宅区，其中住宅