红星美凯龙兰州项目可研报告120508.doc

兰州高新区项目 可行性研究报告 二 〇 一 二 年 月 日 4 第一节 项目名称及概述 4 第二节 编制依据 10 第二章 项目建设背景及投资的必要性 11 第一节 兰州市概况 11 第二节 中心城区用地布局 16 第三节 城市道路与交通 18 第四节 城关区社会经济发展概况 21 第五节 兰州新区发展指引 23 第三章 市场分析 27 第四章 项目建设规模及建设条件 48 第一节 工程概况 48 第二节 项目建设条件 48 第五章 节能、节水 50 第一节 概述 51 第二节 节能 52 第三节 节水 53 第六章 环境保护和劳动安全 54 第一节 环境保护 55 第二节 消防及劳动安全 59 第七章 项目组织管理 63 第八章 项目工程招投标 66 第九章 项目投资估算及资金筹措 68 第十章 社会评价与经济评价 71 第十一章 结论与建议 78 第十二章 附表 81 第一章 总 论 第一节 项目名称及概述 一、项目名称：兰州二、项目建设地址：兰州市高新技术产业开发区S615#规划路以南T608#规划路以东S601#规划路以北。项目总用地面积9地块分为A、B、C、D等4个地块，C地块为百货Mall，D地块为高层住宅、办公、商业街。 项目开发单位：该项目由兰州新元置业有限公司主导开发。建设住宅商品房、商业及办公用房等相关配套物业。设立项目开发部, 开发部内设财务部，工程部，成本部，综合办，营销部等部门。 根据兰州市总体城市规划，为了保障兰州城市安全和提高节能环保的标准，推动大型产业基地（尤其是西固重化工业）跳出现有城区，在兰州新区寻找新的发展空间；中心城区通过西固重化工业置换、加快高新技术开发区和经济技术开发区增容扩区获得发展空间，实现区域中心职能的有序聚集。在市域形成双城格局，在兰白经济区形成一主两副五带的空间发展格局。 一主：兰州市区（远景包括榆中盆地），区域性综合服务中心； 两副：兰州新区和白银市区（含刘川工业园）。兰州新区是西部地区重要的经济增长极、甘肃省实施中心带动战略的重要抓手，兰州市发展战略中的核心地区；白银市区（含刘川工业园）是区域性传统产业服务中心，能源和有色冶金产业基地。 五带：是兰白战略核心区向外辐射的主要轴带，引导产业和人口轴向聚集、形成区域发展的主要支撑，辐射带动周边区域发展，是实现兰白地区中心带动战略的主要空间载体。即兰州西宁西向城镇发展带、兰州定西东向城镇发展带、临夏兰州白银黄河城镇发展带、兰州武威西北向城镇发展带、兰州甘南南向城镇发展带。当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，促进国民经济的稳步健康发展，优化消费结构是当务之急。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15﹪，城市化水平将提高到36﹪左右，我国居民住宅的近期发展目标是户均一套，人均一室，力争在近已年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室二厅和两室两厅。 根据国家统计局的分析和研究，商业对国民经济的拉动作用约为1.5-2个百分点。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。兰州市房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。因此，本项目的建设是适应国民经济发展的需要。兰州另一方面，由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保护投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可提供80万个新就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，即可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加市当地社会就业岗位作出一定的贡献。兰州兰州从项目本身的规模和所处的市场条件来看，整个项目（包括前期运作）时间3年。具体建设进度见下表。 项目名称 季度 实施周期（月） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 住宅 开工 施工许可证 预售许可证/开盘 竣工备案 /交房 30 办公 开工 施工许可证 预售许可证/开盘 竣工备案 /交房 34 商业街 开工 施工许可证 预售许可证/开盘 竣工备案 /交房 20 家