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复合权重与理想点法在房地产投资决策中的应用研究 复合权重与理想点法在房地产投资决策中的应用研究 一、引言 　　随着房地产市场竞争越来越激烈，国家调控不断加强，市场不断规范，房地产开发的利润逐渐缩少等状况，科学合理的选择最优房地产投资方案非常重要，而这正是房地产投资决策评价的工作。我们可以将房地产投资决策定义为，对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并做出判断，选择某一方案的过程。本文在房地产投资决策诸多影响因素的基础上，构建了复合权重与理想点法模型。通过案例检验了模型的科学性，实用性。 　　二、房地产投资决策评价方法的研究 　　某集团在某城中村进行项目开发。本文由论文联盟http://收集整理现有2个投资方案待决策，方案1：开发商业建筑。方案2：开发商业住宅结构建筑。分别用B1、B2表示。 　　1、建立指标体系 　　将房地产投资决策指标分为三个方面：项目本体经济指标、风险因素指标和投资环境指标。对评价体系中的三级指标进行市场调查、计算、专家打分，项目的原始数据如下表1： 　　房地产投资方案 　　项目本体经济指标 风险因素指标 投资环境指标 　　净现 　　值万 　　元C1 内部 　　收益 　　率%C投资 　　回收 　　期年 　　C政策 　　风险 　　C技术 　　风险 　　C融资 　　风险 　　C市场 　　风险 　　C经济 　　环境 　　C区位 　　环境 　　C竞争 　　环境 　　C10 房地产 　　制度与 　　政策环 　　境C11 　　 　　 B2 　　2、复合权重的确定 　　根据表1建立递阶层次结构模型，利用层次分析法确定主观权重，方法计算比较简单，计算过程本文不再介绍。C1至C11权重qj依次是。 　　通过公式 　　xij=xij-mini{xij}maxi{xij}-mini{xij}i=1，2，…，n，效益性指标，其值越大越好 　　xij=maxi{xij}-xijmaxi{xij}-mini{xij}i=1，2，…，n，效益性指标，其值越大越好 　　Xij表示第i个投资方案的第j个指标i=1，...，m;j=1，...，n。对原始数据进行标准化处理，结果如下表2 　　指标 C1 CCCCCCCCC10 C11 　　B1 　　 　　通过公式Hj=-K∑ni=1fijlnfij，j=1，2…，n。K是调节系数， 　　Wj=1-Hjn-∑nj=1Hj对上表进行计算，得出熵值和熵权，然后通过公式Uj=qj×Wj∑nj=1qj×wj，j=1，2，...n。将主观权重qj和客观权重wj结合起来计算复核权重如下表3： 　　指标 C1 CCCCCCCCC10 C11 　　Hj 　　Wj 　　qj 　　Uj 　　3、利用理想点法对投资方案进行决策 　　通过公式aij=uj×Xij对表1进行规范化处理，结果如下表4 　　指标 C1 CCCCCCCCC10 C11 　　B1 　　 通过确定A + = 　　，，i = 1，2…，m = 　　A- = ，，i = 1，2…，m = J1表示效益型指标集合，J2表示成本型指标集合。确定正理想A+和负理想A—结果如下表表5： 　　指标 C1 CCCCCCCCC10 C11 　　A+ 　　A— 　　利用公式 　　D + i = ∑nj = 12 　　D-i = ∑nj = 12 　　其中，a+j与a-j分别是第j个投资方案到最优解及最劣解的距离，aij是在规范化的矩阵A中的第i个投资方案第j个评价指标值。D+i为各投资方案与最优解的接近程度，其值越小，距离最优投资方案越近，方案越优。计算各投资方案到正负理想解的距离D+i与D-i并根据结果利用公式： 　　Si = D-i ， i = 1，2，…，m 　　根据Si的值按从小到大的顺序对各投资方案进行排列，根据排序结果贴近度Si值越大，该投资方案越优，Si值最大的为最优投资方案。计算理想贴近度Si其结果如下表6： 　　D+1 + 　　D—1 — 　　S1 　　根据表6计算结果对Si排序：S2S1，所以应选择方案2进行投资开发。 　　三、结论 　　房地产投资决策是一个综合的、系统的、多因素的、复杂的过程，是典型的多目标决策问题。本文总结归纳建立了一套科学合理的指标体系，通过构建复合权重与理想点法模型，使定性分析和定量分析相结合，既考虑了专家的主观经验，又注重了数据的客观实际，方法简单实用、可操作性强，可以达到客观、准确的评价目的。在今后的房地产投资决策实践中，投资者在众多方案中如何择优，可以广泛的采用此方法。 As can be seen, b